Direito Imobiliário · Compra e Venda de Imóveis

Construtora atrasou a entrega? Veja o que fazer agora

O prazo de tolerância já venceu e as chaves não chegaram? Veja o que a lei garante, como calcular a indenização e os passos para cobrar a construtora.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Vencidos a data de entrega e o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias), você tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, ou pode rescindir com devolução integral em 60 dias.
• Chuva, falta de mão de obra ou aquecimento do mercado não justificam o atraso, segundo os tribunais.
• Se a rescisão for por culpa da construtora, você também pode reaver o valor pago de corretagem.
• Evite assinar o termo de entrega das chaves antes de decidir se vai rescindir — isso pode dificultar o processo depois.

Se o prazo de tolerância já venceu e as chaves não chegaram, você provavelmente já tem direito a alguma forma de indenização — a questão é entender qual, e como cobrá-la. Veja o que fazer, passo a passo.

Primeiro: o prazo de tolerância realmente venceu?

A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega combinada — válido, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, se estiver expresso, claro e destacado no contrato. Só depois de vencidos a data de entrega e o prazo de tolerância é que a mora da construtora começa a gerar direitos ao comprador.

Isso que a construtora alegou é motivo legítimo para o atraso?

Construtoras costumam justificar atrasos com argumentos que os tribunais já rejeitaram sistematicamente. Pelo entendimento consolidado do TJSP, não contam como caso fortuito ou força maior: chuva em volume considerado normal para a região, falta de mão de obra, aquecimento do mercado da construção civil, embargo administrativo do empreendimento, ou entraves burocráticos em geral. Todos esses fatores são riscos do próprio negócio da incorporadora.

A simples expedição do habite-se pela prefeitura também não encerra o atraso, se o imóvel ainda não foi efetivamente disponibilizado para você tomar posse — a mora continua enquanto você não puder, na prática, entrar no imóvel.

Quanto você tem direito a receber

Para contratos celebrados a partir da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018, art. 43-A), vencido o prazo de tolerância, você tem direito a:

• Indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias (pro rata die) e corrigida monetariamente; ou
• Rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos em até 60 dias.

Um ponto técnico relevante: essa multa de 1%/mês tem natureza indenizatória, e o STJ, em tese vinculante (Tema 970), definiu que ela não se cumula, em regra, com um pedido de lucros cessantes pelo mesmo período. Para contratos anteriores a 2018, ou em casos em que essa multa específica não se aplica, vale a lógica mais geral: o prejuízo do comprador (lucros cessantes) é presumido pelo STJ (Tema 996), na forma de um aluguel mensal. O parâmetro usado pelo TJSP é de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, até a efetiva disponibilização da posse — sem que o comprador precise provar o prejuízo caso a caso.

É ilegal a cobrança de “juros de obra” (juros compensatórios sobre o saldo devedor) depois de vencido o prazo de tolerância — mesmo com a correção monetária continuando a incidir normalmente. Não confunda com os chamados “juros no pé”, cobrados antes da entrega das chaves, durante a obra: esses, o STJ já decidiu que são legais, ainda que o tema desperte crítica doutrinária.

Você também pode reaver a comissão de corretagem

Se a rescisão ocorrer por culpa da incorporadora — como o atraso —, você tem direito a pedir de volta o valor pago de comissão de corretagem (às vezes chamada de SATI). O prazo para reclamar esse valor é de 10 anos, contado da ciência da recusa de devolução integral (Tema 1.099 do STJ). É um valor que costuma ser esquecido na hora de calcular o que cobrar.

Um esclarecimento importante: o corretor de imóveis, em regra, não responde pelo atraso da construtora — a cobrança deve ser direcionada à incorporadora, salvo se o corretor tiver vínculo direto com o mesmo grupo econômico (Tema 1.173 do STJ).

Rescindir ou continuar esperando? O que pesar na decisão

Não existe resposta certa para todo mundo — depende da sua situação:

• Rescindir garante a devolução integral do que foi pago (em até 60 dias) e da corretagem, mas você perde o imóvel e precisa recomeçar a busca.
• Continuar mantém o direito ao imóvel contratado, somado à indenização mensal pelo atraso, mas prolonga a incerteza sobre quando a obra será concluída.

Uma decisão que costuma passar despercebida: se você está avaliando rescindir, evite assinar o termo de entrega das chaves ou aceitar a posse antes de uma análise jurídica — esse gesto pode dificultar depois a rescisão por descumprimento contratual.

Como notificar a construtora

1. Reúna o contrato, os comprovantes de pagamento e qualquer comunicação da construtora sobre prazos e justificativas do atraso.
2. Calcule os dias de atraso a partir do vencimento do prazo de tolerância.
3. Envie uma notificação formal (carta com AR, e-mail com confirmação de leitura, ou por meio de advogado) cobrando a indenização ou comunicando a intenção de rescindir.
4. Guarde os protocolos e respostas — servem de prova caso o caso precise ir à Justiça.

E se o problema aparecer depois da entrega (rachaduras, infiltrações)?

Isso é uma questão jurídica diferente do atraso, com prazos próprios: a construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos após a entrega (Código Civil, art. 618), com um prazo adicional de 180 dias para agir após a descoberta do defeito. Buscar indenização por inadimplemento contratual, em vez de resolver o vício, segue prazo mais longo — a jurisprudência majoritária do STJ fixa 10 anos. Esse tema merece atenção própria, à parte do atraso na entrega.

Checklist rápido

• Confirme se o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias) já venceu.
• Verifique se a justificativa dada pela construtora é aceita pelos tribunais — geralmente, não é.
• Calcule a indenização: 1% do valor pago por mês de atraso, ou avalie a rescisão com devolução integral.
• Não esqueça da corretagem, se for rescindir por culpa da construtora.
• Evite aceitar a posse/assinar o termo de entrega antes de decidir se vai rescindir.
• Notifique formalmente a construtora, por escrito, guardando todas as provas.
• Procure um advogado para avaliar qual caminho rende mais no seu caso.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu contrato e sua situação específica. Os percentuais e prazos mencionados são parâmetros gerais da lei e dos tribunais — o cálculo exato depende do seu contrato e da data em que foi celebrado.

A entrega do seu imóvel atrasou? Nossa equipe calcula a indenização devida, avalia se vale mais rescindir ou continuar, e conduz a notificação e a cobrança junto à construtora.

Perguntas frequentes

Depois de quanto tempo de atraso eu já tenho direito a indenização?

Normalmente, depois de vencidos a data de entrega contratada e o prazo de tolerância, que costuma ser de até 180 dias adicionais, se estiver expresso e claro no contrato.

Chuva ou falta de material justificam o atraso?

Não, segundo o entendimento consolidado dos tribunais. Chuva em volume normal para a região, falta de mão de obra, aquecimento do mercado da construção e entraves administrativos são riscos do próprio negócio da construtora, não casos de força maior.

Posso pedir a multa de 1% e também lucros cessantes pelo mesmo atraso?

Em regra, não. O STJ entende, em tese vinculante (Tema 970), que a multa moratória contratual e os lucros cessantes têm a mesma finalidade indenizatória e não se somam para o mesmo período de atraso.

Tenho direito a reaver o valor da corretagem se eu rescindir o contrato?

Sim, quando a rescisão decorre de culpa da incorporadora, como o atraso na entrega. O prazo para pedir essa restituição é de 10 anos, contado da ciência da recusa de devolução integral (Tema 1.099 do STJ).

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Direito Imobiliário · Locação de Imóveis

Aluguei um imóvel com problemas: quais são meus direitos?

Infiltração, mofo, instalação elétrica com defeito, cano furado? Veja o que a Lei do Inquilinato garante ao locatário — e como agir sem colocar o próprio contrato em risco.

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A primeira pergunta a responder: o problema já existia na entrega do imóvel, ou surgiu depois? Em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário.
• Reparo urgente que dura mais de 10 dias dá direito a abatimento proporcional do aluguel; mais de 30 dias, direito de encerrar o contrato sem multa.
• O primeiro passo é sempre notificar o locador por escrito — sem isso, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes.
• O locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel por conta própria, sob risco de sofrer uma ação de despejo.

A primeira pergunta a responder é: o problema já existia quando o imóvel foi entregue, ou surgiu depois, durante o contrato? Essa distinção muda o fundamento jurídico e o caminho mais adequado — mas em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário. Veja como.

A regra central: o locador responde pelo estado do imóvel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 22) obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação — mesmo que alegue não saber do problema. O Código Civil reforça essa mesma regra, de forma subsidiária.

E, como o próprio inciso III do art. 22 deixa claro, essa obrigação não se esgota na entrega: o locador deve preservar as condições de uso do imóvel durante todo o contrato, não apenas no dia da mudança.

Por que a vistoria de entrada é tão importante

Se o locatário tiver o laudo de vistoria inicial — ou fotos e vídeos feitos na entrega —, isso facilita muito a comprovação de que o problema já existia. É a principal prova disponível, e fortalece qualquer pedido de reparo, abatimento ou indenização. A própria lei (art. 22, V) garante ao locatário o direito de pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa a eventuais defeitos existentes.

Reparos urgentes: o que o locatário deve tolerar, e o que ganha em troca

A lei estabelece prazos exatos que definem os direitos do inquilino (art. 26, Lei nº 8.245/91):

• Até 10 dias de reparo: o locatário deve tolerar, sem direito a desconto;
• Mais de 10 dias: direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente;
• Mais de 30 dias: direito de encerrar o contrato antecipadamente, sem multa, por culpa do locador.

Se o problema surgir depois, sem culpa do inquilino

A proteção também existe quando o defeito se manifesta durante o contrato, não apenas na entrega. O Código Civil (art. 567) garante ao locatário o direito de pedir redução proporcional do aluguel, ou de resolver o contrato, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa dele, a ponto de não mais servir ao fim a que se destinava.

Há ainda um fundamento mais amplo que reforça essa posição: enquanto o locador não cumprir sua obrigação de manter o imóvel em condições de uso, o locatário pode legitimamente reduzir, proporcionalmente, sua própria contraprestação. É a aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).

E se o locatário fez reformas por conta própria? As benfeitorias

É uma dúvida comum que não se confunde com os reparos do locador: quando o próprio locatário faz melhorias no imóvel durante a locação, a lei (art. 35, Lei nº 8.245/91) distingue três tipos. As benfeitorias necessárias — que evitam a deterioração do imóvel, como consertar um telhado que vaza — são sempre indenizáveis pelo locador, mesmo sem autorização prévia, e dão ao locatário direito de retenção do imóvel até ser pago. As benfeitorias úteis — que facilitam o uso, como uma reforma na cozinha — só são indenizáveis se o locador autorizou previamente. Já as benfeitorias voluptuárias — de mero embelezamento — não são indenizáveis; o locatário pode levá-las consigo ao sair, desde que isso não danifique o imóvel.

Um detalhe que costuma pegar o locatário de surpresa: a maioria dos contratos de locação traz uma cláusula renunciando expressamente ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias — e a própria lei permite essa renúncia contratual. Por isso, antes de fazer qualquer reforma maior no imóvel alugado, vale reler o contrato e, se possível, negociar por escrito a autorização e as condições de eventual ressarcimento.

Primeiro passo: notificar o locador por escrito

Sem essa comunicação, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes. O passo inicial é sempre comunicar formalmente o locador (mensagem, e-mail ou notificação), descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Isso é importante por dois motivos: é uma obrigação do próprio locatário informar o locador sobre qualquer defeito, e essa comunicação formal coloca o locador em mora, caso ele não resolva a situação.

Se o locador ficar inerte: reparo por conta própria e reembolso

Se o locatário notificar o locador, conceder prazo razoável e o problema persistir sem solução, ele pode, em situações de urgência, realizar o reparo por conta própria e pleitear o reembolso ou a compensação com aluguéis futuros. A base para isso está nos princípios da gestão de negócios (arts. 861 e seguintes do Código Civil) e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

Cenário mais grave: quando o Poder Público exige a desocupação

Se o problema for sério o suficiente — como em casos de problemas estruturais que exigem interdição parcial ou total do imóvel para execução da obra —, a própria locação pode ser desfeita sem ônus para o locatário (art. 9º, IV, da Lei nº 8.245/91).

O que não é direito do locatário: danos causados por ele mesmo

A mesma lei que protege o inquilino também impõe deveres a ele. Se o defeito foi causado pelo próprio locatário, por familiares, visitantes ou uso inadequado do imóvel, o conserto é responsabilidade dele, não do locador. Por isso, seja qual for o caminho escolhido — abatimento, reparo por conta própria, rescisão ou indenização —, tudo depende de o locatário conseguir provar a existência do problema, a data em que surgiu (ou que já existia na entrega) e a comunicação formal ao locador.

Cuidado: o locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel integralmente por conta própria. Se ele reter mais do que seria proporcionalmente devido, ou sem documentar adequadamente o problema e a comunicação ao locador, corre o risco de o próprio locador ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Documente tudo — notificação prévia, prazo concedido, orçamentos e comprovantes — e, sempre que possível, busque orientação jurídica antes de deduzir qualquer valor unilateralmente.

Checklist rápido

• Guardar o laudo de vistoria inicial e fotos/vídeos do estado do imóvel na entrega.
• Notificar o locador por escrito assim que o problema for identificado.
• Documentar prazos concedidos, orçamentos e toda a comunicação com o locador.
• Calcular o abatimento do aluguel de forma proporcional, nunca reter o valor integral sem base.
• Buscar orientação jurídica antes de deduzir valores unilateralmente ou rescindir o contrato.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A extensão dos direitos do locatário depende da gravidade do problema, da prova disponível e das circunstâncias específicas do contrato de locação. O artigo também não aprofunda a distinção entre locação residencial e não residencial, nem a aplicabilidade subsidiária do Código de Defesa do Consumidor quando o locador for pessoa jurídica que loca profissionalmente.

Seu imóvel alugado tem problemas não resolvidos? Nossa equipe avalia o contrato e a documentação disponível, orienta sobre o abatimento devido e conduz a negociação ou a ação judicial necessária para garantir seus direitos como locatário.

Perguntas frequentes

Aluguei um imóvel com defeito, o que posso fazer?

Notifique o locador por escrito, descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Dependendo da gravidade e da duração, você pode ter direito a abatimento do aluguel, indenização ou rescisão do contrato sem multa.

Tenho direito a desconto no aluguel se o imóvel precisar de reparos?

Sim. Se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 10 dias, você tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente, conforme o art. 26 da Lei nº 8.245/91.

Posso rescindir o contrato de locação sem multa por causa de um defeito?

Sim, em duas hipóteses: se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 30 dias, ou se o defeito tornar o imóvel impróprio para o uso a que se destina, conforme os arts. 26 da Lei do Inquilinato e 567 do Código Civil.

Quem paga o conserto de um problema que já existia antes de eu alugar o imóvel?

A responsabilidade é do locador. A lei determina que ele responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, independentemente de ter ou não conhecimento deles no momento da entrega do imóvel.

Tenho direito a ser indenizado se eu fizer reformas no imóvel alugado?

Depende do tipo de benfeitoria e do que diz o contrato. Benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis, mesmo sem autorização prévia; as úteis, só se autorizadas pelo locador. A maioria dos contratos, porém, traz cláusula renunciando a essa indenização, o que a lei permite.

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Direito Imobiliário · Regularização de Imóveis

Comprei um imóvel em nome de outra pessoa: como regularizar?

Colocar o imóvel no nome de outra pessoa expõe quem realmente comprou a riscos sérios — penhora, inventário alheio, venda a terceiros. Veja o que a lei diz e como regularizar a titularidade.

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 10 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Registrar um imóvel em nome de outra pessoa, quando quem de fato comprou e pagou foi você, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167).
• Se o titular concorda em colaborar, o caminho mais rápido é uma nova escritura. Se ele se recusa, é preciso uma ação de reconhecimento de simulação, com prova de quem pagou.
• Enquanto o imóvel continuar em nome de terceiro, você está exposto a penhora, inventário alheio e venda a terceiro de boa-fé.
• Se a simulação teve finalidade de esconder o bem de credores, do Fisco ou de um ex-cônjuge, a própria regularização pode ficar mais arriscada.

Comprar um imóvel e registrá-lo em nome de outra pessoa é mais comum do que parece — por conveniência familiar, dificuldade de financiamento ou, em casos mais delicados, para afastar o bem de credores ou do Fisco. Seja qual for o motivo, essa situação expõe quem de fato comprou a riscos concretos, e a regularização exige atenção a diversos detalhes técnicos.

Por que o imóvel está em nome de outra pessoa? O motivo muda tudo

É comum encontrar situações bem diferentes por trás da mesma pergunta. Pode ser dificuldade de obter financiamento em nome próprio, conveniência familiar (colocar em nome de um filho ou dos pais) ou, mais delicado, a tentativa de esconder o bem de credores, do Fisco, de um cônjuge ou de uma futura partilha. Esse motivo importa muito, porque muda o que o Judiciário está disposto a reconhecer em favor do verdadeiro comprador.

Juridicamente, isso é uma simulação

Colocar o imóvel formalmente em nome de “A”, quando quem de fato comprou e pagou foi “B”, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167). O negócio aparente (a titularidade de A) é nulo, e o negócio real (a compra por B) pode prevalecer — mas somente se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita.

O ponto que decide tudo: qual era a finalidade da simulação

Se a simulação serviu para esconder o bem de credores, do Fisco, de um ex-cônjuge ou de herdeiros, o cliente corre dois riscos sérios. Primeiro, o Judiciário tende a negar proteção a quem provoca a própria simulação para fim ilícito. Segundo, terceiros prejudicados (credores, Fisco, ex-cônjuge, herdeiros) podem, por sua vez, pedir a anulação do negócio, atingindo o próprio comprador real.

Caminho 1: nova escritura, quando o titular concorda em colaborar

É o caminho mais rápido — mas exige alguns cuidados antes de seguir em frente. Quando a pessoa que está no registro concorda em devolver o imóvel, o caminho mais direto é lavrar uma nova escritura de compra e venda, transferindo formalmente o imóvel dela para o verdadeiro comprador. Isso evita ter que provar simulação em juízo, mas exige atenção a dois pontos:

• Outorga conjugal: se o titular registral for casado (fora do regime de separação total) ou viver em união estável, a nova escritura normalmente exigirá a assinatura do cônjuge ou companheiro dele;
• Risco tributário: documentar bem a operação, para não correr o risco de ela ser interpretada como uma doação disfarçada, o que atrairia ITCMD em vez de ITBI, além de implicações sucessórias futuras.

Caminho 2: ação de reconhecimento de simulação, se o titular se recusa

Nesse caso, é preciso provar em juízo quem de fato comprou o imóvel. O ônus da prova é do verdadeiro comprador: contratos, comprovantes de pagamento das parcelas ou do preço, mensagens e testemunhas que confirmem que ele sempre foi o comprador e ocupante do imóvel. Uma boa notícia é que essa ação não tem prazo fatal para ser proposta, já que a nulidade não convalesce com o tempo (Código Civil, art. 169).

Passo que não pode ser esquecido: ao ingressar com a ação, é essencial pedir a averbação da existência do processo na matrícula do imóvel. A lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé (art. 167, § 2º, do Código Civil): sem essa averbação, o titular registral pode vender o imóvel a um terceiro de boa-fé durante o processo, fazendo o verdadeiro comprador perder definitivamente o direito ao bem.

Essa urgência ficou ainda maior com a reforma trazida pela Lei nº 14.382/2022: hoje, para que um comprador futuro seja considerado de boa-fé, a lei (art. 54 da Lei nº 13.097/2015) dispensa a exigência de certidões forenses prévias — basta que ele verifique o que consta averbado na própria matrícula. Sem a averbação do processo, portanto, fica ainda mais fácil para o titular registral vender o imóvel a alguém que, legalmente, será considerado comprador de boa-fé.

Vale também um cuidado antes de assinar qualquer transferência amigável: se o titular registral estiver com dívidas ou já for réu em ações capazes de levá-lo à insolvência, a própria transferência de volta ao verdadeiro comprador pode ser posteriormente contestada pelos credores dele. São dois remédios distintos, com requisitos diferentes: a fraude contra credores (Código Civil, arts. 158 a 165) exige prova de que o titular já estava insolvente e de que isso era de conhecimento das partes, podendo ser alegada em até 4 anos do registro da transferência; já a fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792) se aplica quando já havia penhora averbada ou ação capaz de levar o titular à insolvência em curso, podendo ser reconhecida dentro do próprio processo do credor, sem necessidade de ação à parte. Vale verificar a situação patrimonial e processual do titular antes de lavrar a nova escritura.

Caso especial: quando o “titular” é ascendente ou descendente

Vendas entre pais e filhos por interposta pessoa têm uma regra própria. Quando a compra por interposta pessoa envolve pai e filho (ou avô e neto), incide uma regra específica: a venda de bens de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge é anulável (Código Civil, art. 496) — e essa vedação se aplica também quando a venda ocorre por meio de terceiro, como forma de burlar a exigência de consentimento.

Se for esse o caso, é preciso avaliar se os demais herdeiros necessários (outros filhos, cônjuge) consentiram formalmente — do contrário, a própria regularização pode ficar exposta a uma ação anulatória futura movida por eles.

Alternativa: usucapião, quando a simulação é difícil de provar

Se o cliente ocupa o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta há tempo suficiente, ele pode, em vez de — ou além de — provar a simulação, buscar a usucapião. Essa via evita a necessidade de produzir prova contra a própria pessoa que está no registro, o que é especialmente útil quando essa pessoa nega ter havido qualquer acordo de que o imóvel seria devolvido.

O que está em jogo se o imóvel não for regularizado

Quanto mais tempo passa, maior a exposição do verdadeiro comprador. Enquanto o imóvel continuar formalmente em nome de terceiro, ele fica exposto a:

• Penhora do imóvel por dívidas do titular registral;
• Inventário alheio: em caso de morte do titular, o bem entra no inventário dele, podendo ser disputado pelos herdeiros dele;
• Meação: em caso de casamento ou divórcio do titular, o cônjuge dele pode alegar direito à meação;
• Venda a terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei, fazendo o verdadeiro comprador perder o bem definitivamente.

Por isso, a recomendação é regularizar o quanto antes, preferencialmente pela via amigável, documentando com cuidado a origem dos recursos usados na compra para evitar problemas tributários futuros.

Checklist rápido

• Reunir todos os comprovantes de pagamento e qualquer documento que indique quem realmente comprou o imóvel.
• Avaliar se a finalidade original da simulação pode comprometer a proteção jurídica do verdadeiro comprador.
• Verificar a situação patrimonial e processual do titular registral antes de lavrar nova escritura.
• Confirmar se é necessária outorga conjugal do titular registral para a nova escritura.
• Se for necessária ação judicial, pedir a averbação do processo na matrícula do imóvel.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa depende de fatores específicos — finalidade da simulação, relação entre as partes, existência de dívidas do titular registral e provas disponíveis — que devem ser avaliados caso a caso. O artigo também não aprofunda eventuais implicações penais (fraude à execução como crime, lavagem de dinheiro) quando a simulação tiver essa gravidade — casos assim exigem avaliação conjunta com a área criminal.

Comprou um imóvel em nome de outra pessoa? Nossa equipe avalia a documentação disponível, identifica o caminho mais seguro para a regularização — amigável ou judicial — e conduz todo o processo até o registro do imóvel em seu nome.

Perguntas frequentes

Comprar um imóvel em nome de outra pessoa é legal?

Juridicamente, isso configura uma simulação (art. 167 do Código Civil). O negócio aparente é nulo, mas o negócio real pode prevalecer se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita, como esconder o bem de credores, do Fisco ou de um cônjuge.

Como provo que fui eu quem realmente comprou o imóvel?

Reunindo comprovantes de pagamento do preço ou das parcelas, contrato particular ou declaração escrita entre as partes, mensagens, testemunhas e, se houver, comprovantes de que sempre ocupou e manteve o imóvel (pagamento de IPTU, contas, reformas).

Corro o risco de perder o imóvel comprado em nome de outra pessoa?

Sim. Enquanto o imóvel estiver formalmente em nome de terceiro, ele pode ser penhorado por dívidas dessa pessoa, entrar no inventário dela em caso de morte, ser disputado pelo cônjuge dela, ou até ser vendido a um terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei.

Existe prazo para pedir a regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa?

A simulação torna o negócio nulo, e a nulidade não convalesce com o tempo (art. 169 do Código Civil). Ainda assim, é recomendável regularizar o quanto antes, para reduzir o risco de perda do imóvel para terceiros de boa-fé ou credores do titular registral.

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Direito Sucessório · Inventário

Herdei um imóvel: já sou dono antes do inventário?

O princípio da saisine diz que a herança passa a ser sua no exato momento da morte — mas isso não significa que você já pode vender, hipotecar ou registrar o imóvel em seu nome.

Equipe de Direito Sucessório · Leitura de 8 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A lei (Código Civil, art. 1.784) diz que a herança se transmite automaticamente aos herdeiros no momento da morte — não é preciso esperar o fim do inventário para “ser dono”.
• Na prática, você já é proprietário, mas ainda não pode vender, hipotecar ou registrar o imóvel sozinho, porque falta o documento que o cartório exige: o formal de partilha (via judicial) ou a escritura de inventário (via extrajudicial).
• Até a partilha, todos os herdeiros são donos em conjunto do mesmo patrimônio — é um condomínio forçado, e nenhum decide sozinho sobre um bem específico.
• Já é possível negociar sua cota na herança antes da partilha, mas só por escritura pública, nunca por contrato particular.

Um dos enganos mais comuns em família é achar que, enquanto não sai o inventário, a herança não é de ninguém. A lei diz o contrário: a propriedade passa para os herdeiros no instante da morte. O inventário não cria esse direito — ele formaliza o que já existe, para que cada herdeiro possa dispor da sua parte de forma individualizada.

O que diz a lei: o princípio da saisine

O Código Civil (art. 1.784) estabelece que, aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. É o chamado princípio da saisine, do francês droit de saisine, “direito de posse imediata”. Na prática, a posse do sucessor é presumida com as mesmas características da posse que o falecido tinha (CC, arts. 1.206 e 1.207). É uma presunção que admite prova em contrário, mas que já vale por si só, sem precisar de nenhuma decisão judicial para existir.

Então por que eu não posso vender o imóvel herdado ainda?

Aqui está a parte que mais gera confusão. A saisine transfere a propriedade, mas não o poder de dispor dela isoladamente. Até a partilha, a herança é um todo unitário (CC, art. 1.791) — um condomínio forçado entre todos os herdeiros. Cada um é dono de uma fração ideal do conjunto de bens, não de um imóvel específico.

Um exemplo torna isso concreto. Se três filhos herdam um único apartamento do pai, cada um é, desde a morte, dono de 1/3 do bem como um todo — não do quarto, da sala ou da vaga de garagem especificamente. Só a partilha vai definir, por exemplo, que um dos filhos fica com o apartamento e paga aos outros dois a diferença em dinheiro, ou que o imóvel é vendido e o valor dividido em três.

É por isso que o cartório de registro de imóveis exige o título que individualiza essa parte — o formal de partilha, no inventário judicial, ou a escritura pública, no extrajudicial — antes de transferir a matrícula para o nome do herdeiro.

Mas e se eu precisar negociar minha parte antes do fim do inventário?

É possível. Chama-se cessão de direitos hereditários, e a lei exige escritura pública (CC, art. 1.793), sob pena de nulidade absoluta. Isso vale mesmo que a herança seja composta só de bens móveis, porque a lei a classifica como bem imóvel por determinação legal (CC, art. 80, II). Um contrato particular de “venda de herança” não tem validade.

Essa mesma lógica explica por que os direitos hereditários sobre um imóvel podem ser penhorados por dívida do herdeiro, mesmo antes do registro em seu nome. Também é por isso que é possível pedir a extinção do condomínio sobre a herança antes do formal de partilha, em casos de impasse entre herdeiros.

Cuidado ao comprar imóvel que ainda está em inventário

Esse mesmo princípio explica um risco comum do lado de quem compra. Se alguém adquire um imóvel diretamente de quem se apresenta como herdeiro, antes de o inventário terminar, está lidando com um herdeiro aparente. Se a venda for onerosa e o comprador estiver de boa-fé, ela costuma ser considerada válida, e o herdeiro aparente responde pelo valor recebido perante os demais (CC, art. 1.827).

Já se a transação foi uma doação, sem pagamento, ela é ineficaz, e o bem pode ter de ser devolvido à herança. Por isso, qualquer compra de imóvel vindo de herança exige confirmar se o inventário já foi concluído e registrado — nunca basta a palavra de quem diz ser herdeiro.

O que muda, na prática, com a saisine — e o que não muda

Já muda desde a morte: os prazos legais começam a contar. O inventário deve ser aberto em até 2 meses do falecimento (CPC, art. 611), sob pena de multa fiscal, conforme a Súmula 542 do STF, embora o prazo seja prorrogável pelo juiz. As dívidas e obrigações relacionadas ao imóvel, como IPTU e condomínio, também já são, em tese, encargo do espólio desde o óbito.

Não muda: a impossibilidade de vender ou registrar o imóvel individualmente antes da formalização, e a necessidade de um inventariante para representar o espólio em qualquer ato.

Checklist — o que fazer logo após a morte

• Reunir os documentos do falecido e dos herdeiros.
• Verificar se existe testamento.
• Decidir entre a via judicial e a extrajudicial, conforme o consenso e a capacidade de todos os herdeiros.
• Nomear o inventariante.
• Levantar todos os bens e dívidas, ativo e passivo.
• Respeitar o prazo de 2 meses para abrir o inventário, evitando a multa.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A aplicação do princípio da saisine e as providências necessárias dependem das circunstâncias específicas de cada sucessão, à luz do Código Civil e da jurisprudência do STF e do STJ.

Entender que a herança já é sua é o primeiro passo — o próximo é saber como formalizar isso com segurança. Nossa equipe pode orientar sua família em cada etapa do inventário.

Perguntas frequentes

Posso usar o imóvel herdado antes do fim do inventário?

Em geral, sim, desde que em acordo com os demais herdeiros, já que o bem pertence a todos em condomínio até a partilha. O que não é possível é vender ou hipotecar a parte individualmente antes disso.

Posso vender minha parte da herança para outro herdeiro ou para terceiro antes da partilha?

Sim, por escritura pública de cessão de direitos hereditários. Contrato particular não é válido para esse fim, porque a lei trata a herança como bem imóvel, mesmo quando só há bens móveis entre os ativos.

O princípio da saisine vale também para as dívidas do falecido?

Sim. O espólio responde pelas dívidas desde a morte, mas cada herdeiro só responde nos limites do valor que recebeu da herança, nunca com patrimônio próprio.

Se eu morrer antes de terminar o inventário dos meus pais, o que acontece com a minha parte?

A sua cota na herança ainda não partilhada passa, pela mesma saisine, aos seus próprios herdeiros. É o que se chama de inventário em cadeia, e os dois processos costumam ser conduzidos de forma a simplificar a partilha final.

Quanto tempo eu tenho para abrir o inventário depois da morte?

O prazo legal é de 2 meses da morte (CPC, art. 611), sob pena de multa fiscal por atraso, embora seja prorrogável pelo juiz quando há motivo justificado.

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Direito Imobiliário · Antes de Assinar

Contrato assinado não faz você dono do imóvel ainda

No Brasil, quem compra um imóvel só vira dono quando o título é registrado no Cartório de Registro de Imóveis — não quando assina o contrato, nem quando recebe as chaves.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 8 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A lei (Código Civil, art. 1.245) diz que a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula — o contrato, por si só, só gera obrigação entre as partes.
• Enquanto não registra, quem “comprou” tem apenas um direito pessoal contra o vendedor, não um direito sobre o imóvel que valha contra qualquer pessoa.
• Isso abre espaço para a chamada dupla venda: o mesmo imóvel vendido a duas pessoas, com direito garantido a quem registrar primeiro, não a quem assinou primeiro.
• A proteção mais eficaz é registrar o compromisso de compra e venda assim que possível, mesmo antes da escritura definitiva.

É comum pensar que, assinado o contrato e pago o preço, o imóvel já é seu. Juridicamente, não é bem assim. A lei brasileira trata bens imóveis de um jeito diferente de carros ou eletrodomésticos: a simples entrega ou o contrato não transferem a propriedade. Só o registro no cartório competente faz isso — e essa diferença explica riscos que pegam muita gente desprevenida.

O que a lei diz: o registro é quem transfere a propriedade

O Código Civil (art. 1.245) é direto: os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, o contrato de compra e venda — mesmo com sinal pago, mesmo com as chaves entregues — só cria uma obrigação entre comprador e vendedor, chamada de direito pessoal. Ele não cria, por si só, um direito sobre o imóvel que possa ser oposto a terceiros. Ter um contrato dá o direito de exigir a transferência; ter o registro dá a própria propriedade.

Isso não significa que o contrato “não vale nada” até o registro. Ele é válido e produz efeitos entre quem assinou desde a assinatura — a diferença é que, sem o registro, esses efeitos não alcançam terceiros. É a diferença técnica entre a validade do negócio (que já existe desde a assinatura, respeitada a forma exigida) e a eficácia real (que só nasce com o registro).

O risco da dupla venda

Como o vendedor só deixa de ser, juridicamente, o dono até o momento do registro, nada o impede, na prática, de vender o mesmo imóvel duas vezes, ou de hipotecá-lo, depois de uma venda informal não registrada. Um exemplo explica melhor do que a teoria. A vende um imóvel a B por contrato particular, sem registrar. Depois, A vende o mesmo imóvel a C, que registra. C fica com o imóvel, porque foi quem registrou primeiro. B não perde tudo, mas fica só com um direito pessoal contra A: cobrar perdas e danos, não o imóvel.

A regra de prioridade não é de quem assinou primeiro, mas de quem registra primeiro, no chamado protocolo de prenotação do cartório. O princípio é conhecido como prior tempore, potior in iure (“primeiro no tempo, melhor no direito”). Essa prenotação vale por 20 dias (Lei 14.382/2022), o que já reduz parte do risco na prática para quem corre ao cartório logo após assinar.

Por que isso é raro num imóvel com matrícula regular — e comum na compra de posse

Em imóveis com matrícula correta, já registrada em nome do vendedor, a dupla venda é incomum, porque o próprio cartório detecta a tentativa de novo registro sobre o mesmo bem. O risco cresce justamente quando não há registro algum no meio do caminho — por exemplo, na aquisição de posse sem título formal, ou em cadeias de “contratos de gaveta” sucessivos.

Posse não se registra na matrícula. Uma “cessão de direitos possessórios” feita por escritura pública não é, tecnicamente, registro imobiliário, e por isso não garante a mesma proteção contra uma venda posterior a terceiro.

Como se proteger antes da escritura definitiva

O compromisso de compra e venda, o contrato preliminar firmado antes da escritura final, também pode e deve ser registrado na matrícula do imóvel (CC, art. 1.417). Esse registro garante prioridade e vale contra qualquer pessoa, não só contra o vendedor. Mesmo sem esse registro, se o vendedor recusar outorgar a escritura definitiva depois de o preço estar quitado, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória: judicialmente (CC, art. 1.418), independentemente de o compromisso estar registrado, conforme a Súmula 239 do STJ, ou, em casos não litigiosos, diretamente em cartório, por via extrajudicial (Lei 6.015/73, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022).

Uma novidade de 2025 reforça essa proteção na prática: a conta notarial, ou conta-escrow (Provimento CNJ 197/2025), que retém o valor pago até a confirmação do registro. Ela reduz o risco clássico de “paguei e o vendedor sumiu”.

A forma do negócio também importa

A lei (CC, art. 108) exige escritura pública para negócios que constituam, transfiram ou modifiquem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Abaixo desse valor, um instrumento particular já é válido. A falta de registro no cartório, por si só, não torna o negócio nulo entre as partes — apenas o torna inoponível a quem não participou dele, como o comprador C do exemplo acima.

E o sinal (arras) nessa história?

Se o negócio for desfeito, o sinal pago segue regra própria (CC, arts. 417 a 420). Como regra, se quem desiste é o comprador, o vendedor fica com o sinal. Se quem desiste é o vendedor, o comprador recebe o valor em dobro, com correção monetária e juros. É uma proteção complementar ao registro, não um substituto dele.

Checklist — antes de assinar o contrato

• Conferir a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
• Confirmar que o vendedor é, de fato, o proprietário registrado.
• Registrar o compromisso de compra e venda assim que possível, não só a escritura final.
• Verificar se o pagamento pode ser feito por conta notarial/escrow.
• Nunca considerar o negócio concluído só porque o contrato foi assinado ou as chaves entregues.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. As providências de proteção contratual e registral dependem das circunstâncias específicas de cada negócio imobiliário.

Antes de assinar ou registrar um compromisso de compra e venda, vale revisar cada cláusula com atenção. Nossa equipe analisa contratos e acompanha o registro para reduzir riscos como o da dupla venda.

Perguntas frequentes

Se eu já paguei o imóvel todo, já sou o dono?

Não necessariamente. O pagamento integral dá direito a exigir a escritura e o registro, mas a propriedade só se transfere, de fato, com o registro na matrícula.

Posso registrar só o compromisso de compra e venda, antes da escritura definitiva?

Sim, e isso já garante prioridade e proteção contra terceiros, mesmo antes da escritura final.

O que acontece se o vendedor se recusar a assinar a escritura definitiva?

O comprador pode pedir a adjudicação compulsória, judicialmente ou, em casos sem disputa, diretamente em cartório, por via extrajudicial.

Comprar um imóvel sem registro, só por posse, é seguro?

É a situação de maior risco. Posse não se registra na matrícula, e por isso não garante a mesma proteção contra venda a terceiros.

Um contrato particular de compra e venda, sem escritura pública, é válido?

Depende do valor. Para imóveis até 30 salários mínimos, o instrumento particular é válido. Acima disso, a lei exige escritura pública como condição de validade do próprio negócio.

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Comprar imóvel: os 15 documentos que você precisa checar

Due diligence imobiliária não é burocracia — é o que separa uma compra segura de um problema que só aparece anos depois. Veja o checklist completo.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Due diligence é o conjunto de certidões e verificações que confirmam que o imóvel está livre de ônus e que o vendedor pode, de fato, vendê-lo.
• Desde 2015 (Lei 13.097, com a redação da Lei 14.382/2022), boa parte das certidões forenses deixou de ser exigível para caracterizar a boa-fé do comprador — mas isso não elimina o risco real, só reduz a formalidade.
• O vendedor pessoa física e o vendedor pessoa jurídica exigem checagens diferentes.
• Nunca aceite certidões trazidas pelo próprio vendedor — elas devem ser tiradas de forma independente.

Boa parte dos problemas que aparecem anos depois de comprar um imóvel — uma penhora anterior, um ex-cônjuge não avisado, uma dívida que acompanha o bem — poderia ter sido identificada antes da assinatura, com os documentos certos. Due diligence imobiliária é exatamente isso: o conjunto de certidões e verificações que confirma que o imóvel está livre de pendências e que quem está vendendo pode, de fato, vender.

O que mudou: concentração de atos na matrícula

Até 2015, era prática comum levantar uma pilha de certidões forenses e de distribuidores judiciais do vendedor, em diferentes comarcas, só para ter alguma segurança. A Lei 13.097/2015, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, mudou esse cenário: para caracterizar a boa-fé do comprador, não é mais exigível a obtenção prévia dessas certidões forenses. Basta o que consta averbado na própria matrícula, mais a certidão de ônus reais e as certidões fiscais, que continuam obrigatórias.

Isso não elimina o risco de fraude contra credores ou fraude à execução. Apenas transfere ao credor prejudicado o ônus de provar a má-fé do comprador por outros meios, como preço muito abaixo do mercado, venda a parentes, ou vendedor que continua morando no imóvel. Por isso, mesmo com a dispensa legal, a recomendação técnica é continuar extraindo as certidões cíveis e de distribuidores na prática — a lei reduziu a formalidade exigida, não o risco real.

Documentos do imóvel: a cadeia dominial

O ponto de partida é a certidão de matrícula em inteiro teor, não só a situação atual — ela mostra toda a história do imóvel, não apenas o último registro. Vale somar certidões pessoais dos proprietários e cônjuges dos últimos 15 anos. Um detalhe pouco conhecido: se o imóvel vem de um desdobramento ou desmembramento de um terreno maior, ele carrega todos os ônus do imóvel original. Desmembrar não “limpa” a situação jurídica do bem.

Um cuidado adicional, específico da interseção entre direito imobiliário e sucessório: se o vendedor adquiriu o imóvel por herança, vale confirmar se o inventário já foi concluído e registrado. Comprar de quem ainda se apresenta como herdeiro, antes da partilha formalizada, é um dos riscos mais recorrentes de due diligence malfeita — e o motivo está no próprio funcionamento da sucessão, explicado em detalhe no artigo sobre o princípio da saisine.

Documentos pessoais do vendedor

O kit mínimo de certidões pessoais inclui: distribuidor cível (na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor), Justiça Federal, protestos (CENPROT), certidão criminal, trabalhista, certidões fiscais (federal, estadual e municipal), certidão de interdição, tutela ou curatela, e débitos de condomínio. Um cuidado simples, mas decisivo: essas certidões não devem ser obtidas nem entregues pelo próprio vendedor. Precisam ser tiradas de forma independente, pelo comprador.

Se o vendedor for uma empresa

Comprar de pessoa jurídica exige checagens próprias: confirmar que quem assina tem poderes específicos para vender, já que um ato comum de administração não inclui, por si só, esse poder. É preciso exigir a CND da Seguridade Social — um requisito legal, não mera cautela, já que sua ausência gera responsabilidade solidária de comprador, tabelião e registrador. Vale também verificar se houve fusão, incorporação ou cisão recente. Empresa em recuperação judicial exige alvará para vender ativos; em falência, perde o poder de dispor dos próprios bens.

Estado civil: um dos pontos mais ignorados

A outorga do cônjuge (Código Civil, art. 1.647) é uma das causas mais comuns de problema depois da compra. Tecnicamente é uma anulabilidade, não uma nulidade automática, mas que pode derrubar o negócio. Um erro recorrente no mercado é achar que “separação de bens” sempre dispensa a outorga. Não é verdade quando a separação é obrigatória — imposta por lei, como no casamento após os 70 anos. Só a separação convencional, escolhida por pacto antenupcial, dispensa a outorga (Súmula 377/STF). Em união estável, a presunção de comunhão dos bens adquiridos onerosamente (CC, art. 1.725) torna recomendável, na dúvida, pedir a assinatura do companheiro também.

A escritura pública garante que está tudo certo?

Não totalmente. A fé pública notarial tem presunção apenas relativa: ela atesta que o ato foi praticado perante o tabelião, mas não garante que tudo o que as partes declararam é verdade. Uma cláusula de “quitação”, por exemplo, pode ser contestada depois, com prova em contrário, se o preço não foi realmente pago (STJ, REsp 1.438.432/GO).

Sinais de alerta de fraude documental

Alguns sinais merecem atenção redobrada: escritura lavrada em comarca distante do imóvel e do domicílio das partes, urgência artificial na negociação, documentos com inconsistências visíveis, e procuração emitida pouco antes e já usada imediatamente. Nenhum desses sinais, isolado, prova fraude — mas, juntos, pedem mais cautela antes de prosseguir.

Checklist — 15 documentos antes de comprar

1. Certidão de matrícula em inteiro teor, atualizada
2. Certidões pessoais dos vendedores e cônjuges (últimos 15 anos)
3. Certidão de distribuidor cível (comarca do imóvel e do domicílio do vendedor)
4. Certidão da Justiça Federal
5. Certidão de protestos (CENPROT)
6. Certidão criminal
7. Certidão trabalhista
8. Certidões fiscais (federal, estadual e municipal)
9. Certidão de interdição, tutela ou curatela
10. Certidão de débitos de condomínio
11. Certidão de ônus reais e ações reais/pessoais reipersecutórias
12. Comprovação do estado civil e, se aplicável, outorga do cônjuge ou companheiro
13. Se o vendedor for empresa: contrato social/procuração com poderes específicos + CND da Seguridade Social
14. Certidão negativa de débitos de IPTU
15. Consulta à CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens)

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A lista de documentos pode variar conforme o tipo de imóvel, o vendedor e a região.

Reunir e analisar essas certidões exige tempo e olhar técnico. Nossa equipe conduz a due diligence completa antes da assinatura, para reduzir riscos que só apareceriam depois.

Perguntas frequentes

Com a Lei 13.097/2015, ainda preciso tirar certidões forenses do vendedor?

Tecnicamente, não é mais exigido para caracterizar sua boa-fé, mas a prática recomendada é continuar tirando essas certidões — a lei reduziu a formalidade exigida, não o risco real.

Quem deve providenciar essas certidões, eu ou o vendedor?

O comprador, de forma independente. Certidões entregues pelo próprio vendedor não têm o mesmo valor de verificação.

A escritura pública já garante que está tudo certo com o imóvel?

Não totalmente. Ela comprova que o ato foi praticado perante o tabelião, mas não garante a veracidade do que as partes declararam, como uma cláusula de quitação que pode ser contestada depois.

Comprar de uma empresa exige cuidados diferentes?

Sim. Poderes de quem assina, CND da Seguridade Social e histórico de recuperação judicial ou falência são checagens próprias desse cenário, além das certidões padrão do imóvel.

Comprar um imóvel que veio de herança exige cuidado especial?

Sim. É preciso confirmar se o inventário já foi concluído e registrado antes da compra. Comprar de quem ainda não finalizou a partilha é um dos riscos mais comuns de due diligence malfeita.

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Direito Imobiliário · Antes de Assinar

O que a certidão do seu imóvel não mostra

A matrícula é essencial, mas não é garantia absoluta. Veja os riscos que nenhuma certidão revela por si só — e como se proteger mesmo assim.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 8 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A certidão de matrícula é indispensável, mas não é prova definitiva: se o registro for cancelado por vício anterior, o verdadeiro dono pode reivindicar o imóvel, mesmo de quem comprou de boa-fé.
• O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente dispensa registro — pode existir mesmo que a certidão não mostre nada sobre ele.
• Terreno de marinha não demarcado e imóvel em faixa de fronteira sem ratificação são riscos territoriais que a matrícula comum não revela.
• Terra indígena é tema em disputa jurídica e legislativa contínua — não existe uma regra simples de “seguro” ou “arriscado” por proximidade.

Depois de reunir todas as certidões, fica fácil pensar que a compra está blindada. Mas a certidão de matrícula, mesmo perfeitamente “limpa”, não é uma garantia absoluta — ela retrata o que foi registrado, não necessariamente tudo o que existe de direito sobre o imóvel. Alguns dos riscos mais sérios do direito imobiliário são, por natureza, invisíveis numa certidão comum.

A certidão é necessária, mas não é garantia absoluta

A propriedade de um imóvel só se transfere com o registro (CC, art. 1.245) — isso já vimos no artigo sobre contrato e registro. Mas existe uma regra menos conhecida, e mais dura: se esse registro for cancelado por um vício anterior, o verdadeiro proprietário pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé de quem comprou depois (CC, art. 1.247, parágrafo único). Constar como proprietário na matrícula gera apenas uma presunção relativa, que pode cair, em alguns casos, anos depois.

Um exemplo concreto: imagine um imóvel vendido com base numa procuração que, mais tarde, se descobre ter sido assinada em nome de alguém já falecido na data do documento. Mesmo que o comprador seguinte tenha feito tudo certo — conferido a matrícula, pago o preço, registrado a escritura —, o ato de origem é inexistente, e o verdadeiro proprietário pode reivindicar o bem. Um julgado recente do STJ (REsp 2.115.178/SP, 2024) confirmou exatamente esse cenário, deixando claro que nem a concentração de atos na matrícula, trazida pela Lei 13.097/2015, afasta essa regra. A síntese é direta: quem não registra não é dono, e quem registra pode não o ser.

Direito real de habitação: o risco que não aparece na matrícula

Um exemplo concreto dessa invisibilidade: o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente (CC, art. 1.831) garante a ele continuar morando no imóvel de família, vitaliciamente, independentemente do regime de bens — e esse direito dispensa registro. Ele nasce diretamente da lei. Isso significa que um imóvel pode ter esse ônus mesmo que a certidão não diga absolutamente nada sobre ele, o que exige atenção redobrada sempre que o imóvel tiver histórico de sucessão recente na família vendedora.

Riscos territoriais: marinha, fronteira e terra indígena

Parece contraintuitivo, mas um terreno de marinha com demarcação formalizada é, na prática, mais seguro do que um não demarcado. A Súmula 496 do STJ estabelece que o registro de propriedade particular sobre terreno de marinha não demarcado não é oponível à União — ou seja, o registro no cartório, por si só, não impede a União de reivindicar sua parte depois.

Imóvel rural em faixa de fronteira, até 150 km da linha divisória, tem outra particularidade pouco conhecida: títulos estaduais antigos exigem ratificação federal (Lei 13.178/2015), com prazo até 23 de outubro de 2030. Sem essa ratificação, o título pode não ter validade plena, mesmo com décadas de registro regular.

A certidão de matrícula também não revela se um imóvel está em área de ocupação tradicional indígena. O STF, no julgamento do Tema 1.031 (2023), decidiu que a proteção constitucional a essas terras não depende de um marco temporal fixo em 5 de outubro de 1988. Ao mesmo tempo, resguardou negócios jurídicos perfeitos e posse de boa-fé de particulares fora dessas áreas. É um tema tecnicamente complexo, que segue em disputa legislativa e judicial. Por isso, não existe uma afirmação genérica segura de que um imóvel está “livre” ou “em risco” só pela proximidade — imóveis rurais nessa situação exigem due diligence fundiária específica, não uma checagem padrão.

Outros riscos que a certidão comum não revela

Vale somar à lista outros riscos comuns. Construções não averbadas podem travar financiamento ou revenda depois. Dívidas como IPTU e condomínio acompanham o imóvel, independentemente de quem é o dono atual. A convenção de condomínio completa também fica de fora: a certidão normalmente só faz referência a ela, sem reproduzir o conteúdo. Restrições de zoneamento municipal e a posse de fato exercida por terceiros completam a lista, já que nenhuma delas aparece em documento cartorial algum.

Como se proteger além da certidão

Nenhum desses riscos é motivo para desistir de comprar — são motivo para ampliar a checagem além da matrícula. Isso significa somar certidões pessoais do vendedor e dos antecessores, confirmar o histórico de uso e ocupação do imóvel e, em casos de imóvel rural ou de origem sucessória recente, buscar orientação jurídica específica antes de avançar.

Checklist — riscos que a certidão sozinha não revela

• Cancelamento futuro do registro por vício anterior, mesmo com boa-fé do comprador
• Direito real de habitação de cônjuge ou companheiro sobrevivente
• Terreno de marinha não demarcado
• Imóvel em faixa de fronteira sem ratificação federal
• Sobreposição a terra de ocupação tradicional indígena
• Construção não averbada
• Dívidas propter rem (IPTU, condomínio)
• Conteúdo completo da convenção de condomínio
• Restrições de zoneamento municipal
• Posse de fato exercida por terceiros

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. Temas como terra indígena e faixa de fronteira envolvem disputa legislativa e jurisprudencial em curso e exigem avaliação técnica específica para cada imóvel.

Uma certidão limpa é o ponto de partida, não o ponto final. Nossa equipe amplia a checagem para os riscos que não aparecem no papel, antes de você assinar.

Perguntas frequentes

Se a matrícula está limpa, estou totalmente protegido?

Não. Se o registro vier a ser cancelado por um vício anterior, o verdadeiro proprietário pode reivindicar o imóvel, mesmo de quem comprou de boa-fé.

O que é direito real de habitação e por que ele não aparece na certidão?

É o direito do cônjuge ou companheiro sobrevivente de continuar morando no imóvel de família. Nasce diretamente da lei e dispensa registro, por isso pode existir sem constar na matrícula.

Comprar terreno de marinha é sempre arriscado?

O maior risco está no terreno não demarcado. Um terreno já demarcado tem menos insegurança jurídica nesse aspecto específico.

Comprar perto de terra indígena é seguro?

Não há resposta genérica. O tema está em disputa legislativa e judicial, e cada caso exige due diligence fundiária específica, não uma checagem padrão.

Imóvel em faixa de fronteira tem alguma particularidade?

Sim. Títulos estaduais antigos em imóveis a até 150 km da linha de fronteira exigem ratificação federal, com prazo até 23 de outubro de 2030. Sem isso, o título pode não ter validade plena, mesmo com anos de registro.

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Direito Imobiliário

Precisa da assinatura do cônjuge para vender um imóvel? Entenda antes que seja tarde

Uma assinatura que falta hoje pode virar um processo judicial daqui a anos — mesmo depois que o negócio já foi todo pago e a mudança já aconteceu.

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Para vender, hipotecar ou doar um imóvel, ou para usar um imóvel como garantia numa fiança, a lei quase sempre exige a assinatura do cônjuge de quem vende — mesmo que o imóvel esteja só no nome dele.
• Se essa assinatura faltar, o negócio não vira nulo na hora — continua valendo até o dia em que alguém decide contestar, e o prazo só começa a contar do fim do casamento, não da data da venda.
• Existem 3 situações em que a lei dispensa essa assinatura — mas nenhuma delas funciona como “regra automática”: cada uma exige uma checagem própria.
• Emprestar o imóvel como garantia de fiança sem essa autorização é ainda mais arriscado: a garantia inteira pode virar papel sem valor nenhum.

A ligação que Fernanda não esperava receber

Fernanda comprou seu apartamento em 2018. Fez tudo certo: pediu a certidão do imóvel, checou se não havia dívidas, conferiu os documentos do vendedor, Ricardo. Estava tudo em ordem. Pagou, assinou, se mudou, e seguiu a vida.

Oito anos depois, em 2026, ela recebeu uma notificação judicial. A ex-mulher de Ricardo estava pedindo para anular a venda do apartamento — o apartamento onde Fernanda mora até hoje.

O motivo? Quando Ricardo vendeu o imóvel, ele ainda era casado. E a esposa dele nunca assinou nada.

Como uma venda de 2018 pode voltar para assombrar a vida de alguém em 2026? A resposta está numa regra que muita gente nunca ouviu falar — mas que devia ter sido checada no dia da compra: a autorização do cônjuge, que a lei chama de outorga conjugal (outorga uxória, quando quem autoriza é a esposa; outorga marital, quando é o marido).

O que é essa autorização, em palavras simples

Pense assim: quando alguém é casado, a lei entende que boa parte das decisões grandes sobre o patrimônio da família não pode ser tomada sozinha — mesmo que o imóvel esteja só no nome de um dos dois. É uma proteção contra a possibilidade de uma pessoa vender, hipotecar ou dar de presente um bem da família sem o outro sequer saber.

Por isso, a lei (Código Civil, art. 1.647) exige essa autorização por escrito em quatro situações:

1. Vender ou colocar o imóvel como garantia de uma dívida (por exemplo, hipotecar) — a situação mais comum quando o assunto é compra e venda.
2. Entrar com uma ação na Justiça que envolva aquele imóvel.
3. Ser fiador ou avalista usando o imóvel como garantia.
4. Doar um bem que pertence ao casal.

E aqui está o detalhe que mais surpreende: essa regra vale para praticamente qualquer casal, em quase todos os “regimes de casamento” (comunhão parcial, comunhão universal, e por aí vai) — inclusive quando o imóvel é bem particular de um dos dois, comprado antes de casar ou recebido de herança. Existe só uma exceção de peso, que vemos mais adiante.

Por que essa falha não aparece — e pode voltar anos depois

O caso de Fernanda ilustra exatamente o que torna essa regra tão perigosa: ela não some com o tempo, e não aparece em nenhuma certidão comum.

• A venda não fica “sem efeito” automaticamente — ela vale normalmente, até que alguém questione na Justiça.
• O prazo para questionar é de 2 anos (Código Civil, art. 1.649) — mas contado a partir do fim do casamento, não da data da venda. Se Ricardo se separou só em 2025, a ex-mulher ainda tinha até 2027 para agir sobre uma venda feita em 2018. É por isso que o risco pode ficar “adormecido” por muitos anos.
• Só o cônjuge que não assinou (ou os herdeiros dele) podem pedir a anulação. Nem Fernanda, nem qualquer outro comprador, têm esse direito — o que significa que ela está numa posição frágil, sem poder resolver isso sozinha.
• Tem conserto: se o cônjuge concorda depois, é possível “regularizar” a venda com um documento chamado ratificação, mesmo anos depois do negócio fechado.

E se o cônjuge não quiser assinar — ou não puder?

Nem sempre a recusa é por má-fé, e nem sempre ela é a última palavra. A própria lei (Código Civil, art. 1.648) prevê uma saída: quando um cônjuge se recusa a dar a autorização sem um motivo justo, ou quando simplesmente não tem condições de se manifestar — porque está gravemente doente, em local incerto e não sabido, ou foi interditado judicialmente —, o outro cônjuge pode pedir a um juiz que supra essa autorização, ou seja, que autorize o negócio no lugar dele. É o chamado suprimento judicial de outorga.

Isso não significa que o juiz vai simplesmente “destravar” qualquer negócio a pedido de quem quer vender: o pedido passa por análise, e o cônjuge que seria substituído tem direito de se manifestar no processo. Mas é importante saber que a recusa de um cônjuge não é, necessariamente, um beco sem saída — existe um caminho formal, só que ele passa pelo Judiciário, e não por um “jeitinho” no cartório.

As três exceções — e por que nenhuma delas é um atalho seguro

A lei libera essa autorização em três casos. Na prática, cada um deles tem uma pegadinha — e vale a pena entender por quê, para não confiar cegamente na exceção.

1. Casal casado em separação total de bens

Em teoria, aqui não precisa de autorização nenhuma. Mas os tribunais já decidiram, várias vezes, que se ficar provado que os dois ajudaram a pagar pelo imóvel, ele passa a ser considerado dos dois na prática — e a assinatura volta a ser necessária, porque o cônjuge também é dono. Antes de confiar nessa exceção, vale checar de onde veio o dinheiro da compra, e se o contrato que definiu esse regime de separação (o “pacto antenupcial”) está mesmo registrado no cartório de imóveis.

2. Dono de empresa vendendo um imóvel que pertence à própria empresa

Aqui a lei (art. 978) libera a venda sem autorização do cônjuge — mas só quando o imóvel é mesmo usado no negócio (a loja, o galpão, o escritório da empresa). Se for um imóvel de lazer, de investimento, ou onde a família mora, a regra não vale, mesmo que a pessoa tenha uma empresa em seu nome.

3. Regime pouco comum chamado “participação final nos aquestos”

Só dispensa a assinatura se isso estiver escrito, palavra por palavra, no contrato do casamento (Código Civil, art. 1.656). Como esse regime é raro no Brasil, essa exceção quase não aparece na prática.

Fiança: aqui o risco é ainda maior

Voltando à lista de quatro situações: dar o imóvel como garantia de uma fiança também exige a assinatura do cônjuge — e é muito comum em contratos de aluguel, quando alguém oferece a própria casa como garantia para o inquilino.

Se essa assinatura faltar, a consequência é mais dura do que numa venda comum. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu (Súmula 332) que a fiança inteira perde o valor — não fica só “pela metade”. Na prática, quem confiava naquela garantia pode ficar sem nenhuma proteção.

E tem mais uma consequência que costuma passar despercebida: quando alguém assina uma fiança dando um bem do casal em garantia sem essa autorização, a lei (Código Civil, arts. 1.642, IV, e 1.646) dá ao cônjuge prejudicado o direito de pedir a anulação desse ato — e, se ele já tiver arcado com algum prejuízo por causa disso, também o direito de regresso, ou seja, de cobrar de volta do cônjuge que assinou sozinho aquilo que perdeu. Ou seja: quem compromete o patrimônio da família numa fiança sem autorização não está apenas arriscando a garantia — está se expondo a ter de responder por isso perante o próprio cônjuge.

“Só assinamos o compromisso, ainda não é a escritura” — isso muda algo?

Sim, e é um ponto importante para quem está negociando um imóvel aos poucos.

O simples compromisso (ou promessa) de compra e venda — aquele contrato inicial, antes da escritura definitiva — não exige, pela lei, a assinatura do cônjuge do vendedor. Isso porque esse contrato ainda não é a venda em si, é só uma promessa entre as partes.

Mas existe uma armadilha real: quem assina esse compromisso se compromete a, no futuro, assinar a escritura final — e essa etapa final trava se o cônjuge não quiser participar. Ou seja: o comprador pode já ter pagado tudo, e ficar sem conseguir formalizar a compra porque o cônjuge do vendedor simplesmente não aparece. Por isso, mesmo sem ser obrigatório, o recomendado é sempre pedir a assinatura do cônjuge (ou companheiro) já nesse primeiro contrato.

Comprando por meio de um procurador?

Quando quem vende o imóvel — ou o cônjuge dele — não vai pessoalmente ao cartório, e manda alguém em seu lugar (um procurador), existem dois cuidados extras:

• Se a venda exige escritura pública (o caso da maioria dos imóveis), a procuração também precisa ser feita em cartório, não vale uma simples folha assinada em casa.
• A procuração precisa dizer, com todas as letras, que aquela pessoa pode vender aquele imóvel específico — a lei (Código Civil, art. 661, §1º) exige poderes especiais e expressos para esse tipo de ato, e uma procuração genérica demais, do tipo “para vender qualquer imóvel no Brasil”, já foi anulada pela Justiça em outros casos.

E o detalhe que quase sempre passa batido: se o cônjuge não vai pessoalmente ao cartório, ele também precisa estar nomeado dentro dessa mesma procuração. Se não estiver, é como se a autorização dele nunca tivesse existido — mesmo que o vendedor principal esteja com tudo certinho.

E quem nunca se casou? União estável e aluguéis longos

Quem vive em união estável não tem essa autorização formal, porque não existe um “cartório de casamento” para união estável do mesmo jeito. Mesmo assim, a lei já presume que os bens comprados durante a relação pertencem aos dois. Por isso, mesmo sem ser uma exigência formal, o mais seguro — tanto para quem compra quanto para quem vende — é confirmar que o companheiro também concorda com a venda.

Dois detalhes merecem atenção especial aqui. O primeiro é a diferença entre união estável e concubinato: a lei (art. 1.723, §1º) só reconhece união estável quando não existe impedimento para o casamento entre as pessoas — por exemplo, quando uma delas ainda é casada com outra pessoa, sem estar separada de fato, a relação paralela é concubinato, não união estável, e não gera os mesmos direitos sobre os bens. O segundo é que a separação de fato (quando o casal já não vive mais junto, mesmo sem ter formalizado o divórcio) permite que qualquer um dos dois inicie uma nova união estável (art. 1.723, §1º, c/c art. 1.727) — o que também muda quem, na prática, deveria ser consultado antes de uma venda.

Quem aluga um imóvel por 10 anos ou mais também esbarra numa regra parecida, só que na Lei do Inquilinato: esse tipo de contrato longo também precisa da autorização do cônjuge de quem está alugando o imóvel. Sem ela, o cônjuge que não assinou não é obrigado a respeitar esse prazo — e pode pedir o imóvel de volta antes do combinado.

O panorama completo, em um só quadro

Por que vale a pena checar isso antes de assinar qualquer coisa

O caso de Fernanda mostra o motivo dessa checagem ser tão importante: é um problema que não aparece em nenhuma certidão comum, não aparece na matrícula do imóvel, e depende do verdadeiro estado civil do vendedor — não apenas do que ele diz ou apresenta em documento. E pode continuar invisível por anos, até o dia em que aparece.

Checklist rápido antes de fechar negócio

• Confirme o real estado civil de quem está vendendo — não só o que consta no documento apresentado.
• Descubra o regime de bens do casamento e, se houver um pacto antenupcial, confirme se ele está registrado no cartório de imóveis.
• Peça a assinatura do cônjuge (ou companheiro) já no primeiro contrato, mesmo que a lei não exija nesse momento.
• Se houver procuração envolvida, confirme se ela foi feita em cartório, se é específica para aquele imóvel, e se o cônjuge também está nomeado nela.
• Em união estável, confirme a real situação da família antes de dispensar a concordância do companheiro.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A necessidade dessa autorização depende do regime de bens, do tipo de negócio e das circunstâncias específicas de cada família.

Vai vender, comprar ou usar um imóvel como garantia? Fale com nosso escritório antes de assinar qualquer coisa — confirmamos o estado civil, o regime de bens e a real necessidade dessa autorização, para que um problema invisível hoje não vire um processo daqui a alguns anos.

Perguntas frequentes

O que acontece se eu vender um imóvel sem a assinatura do meu cônjuge?

A venda continua valendo normalmente até que o cônjuge que não assinou (ou seus herdeiros) peça a anulação na Justiça — o que pode acontecer em até 2 anos após o fim do casamento, não da data da venda.

Quem é separado de bens precisa mesmo assim da assinatura do cônjuge?

Em regra, não. Mas se for provado que os dois ajudaram a pagar pelo imóvel, a assinatura pode voltar a ser exigida, porque nesse caso ele é considerado dono também.

Comprei por meio de um procurador. Isso influencia a necessidade dessa autorização?

Sim: se o cônjuge de quem vende não for ao cartório pessoalmente, ele precisa estar nomeado na própria procuração — feita em cartório e específica para aquele imóvel.

Quem vive junto sem ser casado também precisa dessa autorização?

Não existe essa exigência formal na união estável, mas como a lei presume que os bens comprados durante a relação pertencem aos dois, o mais seguro é confirmar a concordância do companheiro antes de fechar negócio.

Usar meu imóvel para garantir a fiança de alguém também exige a assinatura do meu cônjuge?

Sim — e, se faltar, a consequência é ainda mais séria do que numa venda: os tribunais entendem que a fiança inteira perde o valor, não só a metade.

Meu cônjuge se recusa a assinar, ou não pode. Existe alguma saída?

Sim. Se a recusa não tiver motivo justo, ou se o cônjuge estiver impossibilitado de autorizar (doença grave, ausência, interdição), é possível pedir a um juiz que supra essa autorização.

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Direito Imobiliário · Imóvel com Problema

Defeito no imóvel após a compra: qual é o prazo para agir?

Rachadura, infiltração e vício oculto não são a mesma coisa para a lei. Cada um tem prazo, responsável e remédio jurídico próprios — e confundi-los pode custar o seu direito.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Vício redibitório é o defeito oculto comum: prazo de 360 dias da entrega (180 dias se já havia posse), com direito a devolver o imóvel ou abater o preço.
• Falha de solidez e segurança da obra tem garantia própria do construtor (CC, art. 618): 5 anos da entrega, mais 180 dias da descoberta do defeito.
• Depois desses prazos, ainda é possível buscar indenização por inadimplemento contratual contra o construtor, em prazo prescricional majoritariamente de 10 anos.
• Evicção é diferente de tudo isso: é a perda do imóvel para um terceiro com direito reconhecido judicialmente, com garantia automática ao comprador mesmo sem cláusula no contrato.

Descobrir um problema no imóvel depois da compra costuma gerar a mesma pergunta: quem responde, e até quando? A resposta depende de qual problema é esse. A lei trata de forma bem diferente um azulejo solto, uma rachadura estrutural e a descoberta de que o imóvel, na verdade, pertencia a outra pessoa. Cada situação tem prazo próprio, e confundir uma com a outra é a forma mais comum de perder um direito só por agir no prazo errado.

Vício redibitório: o defeito oculto do dia a dia

Vício redibitório é o defeito oculto que reduz o valor ou a utilidade do imóvel, e que já existia no momento da compra, mesmo sem ser percebido. Para imóveis, o prazo para reclamar é de 360 dias contados da entrega, reduzido para 180 dias quando o comprador já tinha posse anterior ao negócio. Se o defeito só puder ser percebido depois de algum tempo, o prazo passa a contar da data em que ele foi efetivamente descoberto, e não da entrega.

Diante de um vício redibitório, o comprador escolhe entre dois caminhos: a ação redibitória, que desfaz o negócio e devolve o preço, ou a ação quanti minoris, que mantém o imóvel e abate o preço proporcionalmente ao defeito. Quando existe garantia contratual específica ainda vigente, o prazo para reclamar não corre enquanto ela durar, mas o comprador deve avisar o vendedor sobre o defeito em até 30 dias da descoberta, conforme o art. 446 do Código Civil.

Quando o problema é da construtora: a garantia de solidez e segurança

Nem todo defeito de imóvel novo segue a regra do vício redibitório comum. A garantia de solidez e segurança da obra (CC, art. 618) é um instituto próprio, aplicável a imóveis construídos sob empreitada, com prazo de 5 anos a partir da entrega — um prazo irredutível, que nenhuma cláusula contratual pode encurtar.

Um exemplo prático ajuda a separar as categorias: um azulejo solto costuma ser tratado como vício redibitório comum, de prazo curto. Já uma infiltração que afeta a salubridade da moradia, ou uma rachadura que compromete a estrutura, se encaixa na garantia de solidez e segurança — categoria que não se limita a risco de desabamento. Dentro desse prazo de 5 anos, o comprador ainda tem 180 dias, contados da revelação do defeito, para ajuizar a ação cabível contra o construtor, sem distinção entre defeito aparente e oculto.

Depois do prazo da garantia, ainda existe uma via de indenização

Mesmo passado o prazo decadencial de 180 dias da garantia de solidez e segurança, o proprietário ainda pode buscar indenização por inadimplemento contratual contra o construtor. O entendimento majoritário do STJ fixa esse prazo em 10 anos, por se tratar de responsabilidade contratual, e não de responsabilidade por ato ilícito comum. Existe uma corrente minoritária na doutrina defendendo um prazo de 3 anos, mas ela não é a posição que prevalece nos tribunais.

Vale um alerta de atualização: há um projeto de lei em tramitação no Congresso, ainda não aprovado, que pretende reduzir esse prazo geral de 10 para 5 anos e unificar as regras de responsabilidade contratual e extracontratual. Até que esse projeto seja votado e sancionado, ele não tem qualquer efeito prático, e o prazo de 10 anos continua sendo o aplicável.

Evicção: quando o problema não é o imóvel, e sim o título

A evicção é uma categoria totalmente diferente das anteriores. Ela não trata de um defeito físico do imóvel, mas da descoberta de que o direito de propriedade, na verdade, pertencia a um terceiro — reconhecido por decisão judicial ou situação equivalente, como apreensão por autoridade pública. Essa garantia é automática: existe mesmo sem qualquer cláusula contratual que a mencione, e só pode ser afastada por cláusula expressa, combinada com prova de que o comprador já sabia do risco ao assinar o contrato.

Quando a evicção se confirma, o comprador tem direito à restituição do preço pago, atualizado a valor de mercado, além de indenização por despesas e benfeitorias realizadas no imóvel — mesmo que o vendedor não tenha agido com culpa alguma nesse processo. Essa garantia também se aplica à permuta e à aquisição de imóveis em hasta pública.

Qual caminho seguir em cada caso

A primeira pergunta a responder é sempre a mesma: o problema está no estado físico do imóvel, ou no próprio título de propriedade? Defeitos físicos do dia a dia seguem a via do vício redibitório. Falhas estruturais de imóvel construído recentemente apontam para a garantia do art. 618, e depois dela, para a via de indenização contratual. Já a perda do imóvel para quem tinha o verdadeiro direito sobre ele é tratada pela evicção, com regras próprias de restituição e indenização.

Checklist — defeito descoberto depois da compra

• Identificar se o defeito é oculto e comum, ou ligado à estrutura e segurança da construção
• Confirmar a data da entrega do imóvel para calcular o prazo correto
• Avisar o vendedor ou construtor sobre o defeito em até 30 dias da descoberta, se houver garantia contratual vigente
• Reunir laudo técnico que demonstre a causa e a gravidade do problema
• Verificar se existe decisão judicial reconhecendo direito de terceiro sobre o imóvel (evicção)
• Buscar orientação jurídica antes de optar entre ação redibitória, abatimento do preço ou indenização

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. O prazo prescricional para indenização contra o construtor pode ser alterado por lei futura, atualmente em tramitação no Congresso e ainda sem qualquer vigência.

Identificar corretamente qual prazo se aplica ao seu caso é o primeiro passo para não perder o direito de agir. Nossa equipe analisa o laudo técnico e o histórico do imóvel antes de indicar o melhor caminho.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre vício redibitório e o defeito coberto pela garantia do art. 618?

O vício redibitório é um defeito oculto comum, com prazo decadencial curto. A garantia do art. 618 do Código Civil é específica para falhas de solidez e segurança da obra, com prazo de 5 anos da entrega, e se aplica mesmo a defeitos aparentes.

Quanto tempo tenho para reclamar de um defeito oculto no imóvel?

Para vício redibitório comum, o prazo é de 360 dias da entrega do imóvel, reduzido para 180 dias se o comprador já tinha posse anterior. Se o defeito só pôde ser percebido depois, o prazo conta da data em que ele foi efetivamente descoberto.

O que é evicção e quando ela acontece?

Evicção é a perda do imóvel por decisão judicial, ou equivalente, que reconhece que o direito de propriedade pertencia a um terceiro. Ela gera garantia automática ao comprador, mesmo sem cláusula contratual específica sobre o tema.

Se eu perder o imóvel por evicção, tenho direito a algo além do preço pago?

Sim. Além da restituição do preço atualizado a valor de mercado, o comprador evicto tem direito a indenização por despesas e benfeitorias, entre outros itens previstos em lei, mesmo que o vendedor não tenha agido com culpa.

O construtor responde para sempre por rachaduras e infiltrações?

Não. A garantia de solidez e segurança dura 5 anos da entrega da obra, com prazo adicional de 180 dias após a descoberta do defeito para agir. Passado esse período, a discussão normalmente migra para a via de indenização por inadimplemento contratual.

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Direito Sucessório · Planejamento

Holding familiar: o que acontece se um sócio morrer?

A holding costuma ser criada para evitar conflitos entre herdeiros. Mas sem uma cláusula específica no contrato social, a morte de um sócio pode produzir exatamente o efeito que ela deveria prevenir.

Equipe de Direito Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Sem previsão diferente no contrato social, a quota do sócio falecido é liquidada em dinheiro em até 90 dias — o que pode forçar a venda de imóveis da própria holding.
• O herdeiro não se torna sócio automaticamente: pela regra geral, ele é apenas credor da sociedade pelo valor patrimonial das quotas transmitidas.
• Existem três destinos possíveis para a quota do sócio falecido, e o contrato social é quem decide qual deles vai valer para a sua família.
• A cláusula que já define, em vida, qual herdeiro vai assumir a quota é tema de controvérsia doutrinária — e precisa ser redigida com cuidado técnico.

A holding patrimonial é criada, em boa parte dos casos, para evitar que a morte do patriarca ou da matriarca gere disputa entre os herdeiros sobre os imóveis da família. Mas esse objetivo só se cumpre se o contrato social estiver preparado para esse momento. Sem uma cláusula específica sobre sucessão de quotas, a lei aplica uma regra geral que pode produzir o resultado inverso: forçar a venda dos próprios imóveis que a holding deveria proteger.

O que a lei determina quando um sócio morre

O art. 1.028 do Código Civil estabelece a regra geral para a morte de um sócio: sem previsão contratual em contrário, a quota dele é liquidada, ou seja, paga em dinheiro aos herdeiros, em até 90 dias. Para uma holding cujo patrimônio está concentrado em imóveis, essa exigência de pagamento em dinheiro, dentro de um prazo curto, pode forçar exatamente a venda dos imóveis que a estrutura foi criada para preservar.

Existem três destinos possíveis para a quota do sócio falecido, e a diferença entre eles depende do que o contrato social previu com antecedência. O primeiro é a liquidação da quota em dinheiro, que é a regra geral já descrita. O segundo é a dissolução total da sociedade. O terceiro é a substituição do sócio falecido por um herdeiro específico, por acordo entre as partes ou por cláusula contratual já prevista.

Por que o herdeiro não se torna sócio automaticamente

Mesmo com o princípio da saisine — a herança se transmite aos herdeiros desde a morte —, o ingresso automático na sociedade não acontece. Pela regra geral, o herdeiro se torna apenas credor da sociedade pelo valor patrimonial das quotas que lhe foram transmitidas, e não sócio. Até a partilha, os direitos dessas quotas só podem ser exercidos por um representante do condomínio hereditário, designado pelos próprios herdeiros ou pelo inventariante do espólio — e o espólio, por si só, também não se torna sócio.

A controvérsia da cláusula de sucessão societária

Para evitar a liquidação forçada, muitos contratos de holding trazem uma cláusula que já define, em vida do sócio, qual herdeiro vai ingressar na sociedade após sua morte. Essa cláusula é chamada, na doutrina, de “pacta corvina” societário — numa referência à proibição geral de contrato sobre herança de pessoa viva, prevista no art. 426 do Código Civil.

Há controvérsia técnica sobre o tema. Uma linha doutrinária mais recente defende a validade dessa cláusula, com base nos princípios de preservação e função social da empresa, entendendo que esses princípios devem prevalecer sobre a regra geral do art. 426. Essa posição é considerada de vanguarda, mas ainda não é unânime, o que reforça a importância de redigir essa cláusula com cuidado técnico específico para o caso de cada família.

Outros pontos que o contrato social de uma holding precisa prever

Além da sucessão de quotas, outros pontos do contrato social merecem atenção redobrada em uma holding familiar. A cessão de quotas a pessoas de fora da família, por exemplo, já pode ser vetada por sócios que representem mais de 1/4 do capital social, mesmo sem cláusula específica. Ainda assim, a maioria dos contratos de holding detalha regras próprias de preferência e consentimento, justamente para impedir a entrada de cônjuges de herdeiros ou credores na sociedade.

A exclusão extrajudicial de um sócio, sem necessidade de passar pelo Judiciário, também é possível por decisão da maioria, mas apenas quando essa possibilidade estiver prevista expressamente no contrato — um item frequentemente esquecido, e que pode evitar impasses longos entre herdeiros-sócios em conflito.

Já o poder de administração do fundador segue outra lógica. Quando ele é nomeado administrador no próprio contrato social, só pode ser retirado por maioria qualificada de mais da metade do capital, o que explica por que o patriarca ou a matriarca costuma manter o controle da holding mesmo com participação minoritária.

Um erro recorrente na prática: confundir inventariante com administrador

Vale um alerta prático: é comum, na praxe forense, que o juízo do inventário acabe nomeando o próprio inventariante como administrador da sociedade cujo sócio faleceu. Essa nomeação, no entanto, é uma decisão que cabe à própria sociedade, e não ao juízo do inventário, salvo situações excepcionais. Esse ponto costuma gerar confusão e atraso na gestão da empresa logo após a morte do sócio.

Vale também um registro de atualização legislativa: há um projeto de lei em tramitação no Congresso, ainda não aprovado. Ele pretende deixar explícito que o contrato social prevalece sobre a sucessão legal de quotas, permitindo que a cláusula de sucessão produza efeitos automaticamente, sem necessidade de autorização judicial. Até que esse projeto seja votado e sancionado, ele não tem qualquer efeito prático sobre contratos já existentes.

Checklist — contrato social de holding familiar

• Verificar se existe cláusula específica sobre o destino da quota em caso de morte do sócio
• Definir, com antecedência, qual dos três destinos (liquidação, dissolução ou substituição) vale para a família
• Prever mecânica clara de avaliação e forma de pagamento, para não depender da venda forçada de imóveis
• Avaliar a inclusão de cláusula de sucessão societária, com redação técnica específica para reduzir a controvérsia sobre sua validade
• Checar regras de cessão de quotas a estranhos e de exclusão extrajudicial de sócio
• Confirmar quem tem poder de administração, e sob qual quórum ele pode ser destituído

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A validade da cláusula de sucessão societária é tema de controvérsia doutrinária, e a eventual aprovação de lei em tramitação no Congresso pode alterar as regras hoje aplicáveis.

Uma holding sem cláusula de sucessão bem redigida pode criar o conflito que deveria evitar. Nossa equipe revisa o contrato social antes que a morte de um sócio torne isso um problema urgente.

Perguntas frequentes

O herdeiro de um sócio de holding se torna sócio automaticamente?

Não, como regra geral. Sem cláusula contratual em sentido diferente, o herdeiro se torna apenas credor da sociedade pelo valor patrimonial das quotas, e a quota é liquidada em dinheiro.

Por que a morte de um sócio pode forçar a venda dos imóveis da holding?

Porque, sem previsão contratual diferente, a sociedade precisa liquidar a quota do sócio falecido em dinheiro em até 90 dias. Se a holding não tiver caixa disponível, pode ser necessário vender imóveis para gerar esse dinheiro.

O que é a cláusula de sucessão societária chamada de “pacta corvina”?

É a cláusula que já define, em vida do sócio, qual herdeiro vai ingressar na sociedade após sua morte. Parte da doutrina discute sua validade à luz da proibição de contrato sobre herança de pessoa viva, mas uma linha doutrinária recente defende que ela é válida.

O inventariante pode administrar a empresa da família durante o inventário?

Em regra, não. A nomeação de administrador é uma decisão da própria sociedade, não do juízo do inventário, embora esse erro apareça na prática forense.

Dá para impedir que o cônjuge de um herdeiro entre na holding?

Sim, com cláusulas específicas no contrato social. Sem previsão contratual, a cessão de quotas a estranhos já pode ser vetada por sócios que representem mais de 1/4 do capital social.

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