Imóvel sem escritura: dá para regularizar? Quanto custa?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Sim, na grande maioria dos casos é possível regularizar — mas o caminho certo depende de por que a escritura nunca foi feita.
• Há contrato e o vendedor recusa a escritura? O caminho é a adjudicação compulsória.
• Só existe posse duradoura, sem contrato aproveitável? O caminho é a usucapião, muitas vezes direto no cartório, sem pagar ITBI.
• Imóvel em loteamento ou núcleo urbano informal? O caminho é a regularização fundiária urbana (REURB).

Sim, na grande maioria dos casos é possível regularizar um imóvel sem escritura — mas o caminho certo depende da causa do problema. Antes de qualquer coisa, é preciso entender por que a escritura nunca foi feita, porque isso muda completamente a estratégia jurídica e o custo envolvido.

Por que a escritura nunca foi feita? O diagnóstico vem primeiro

“Imóvel sem escritura” pode significar várias coisas: existe um contrato particular de compra e venda (o chamado “contrato de gaveta”) e o vendedor não outorga a escritura definitiva; existem apenas recibos de pagamento, sem contrato formal; o cliente apenas ocupa o imóvel há anos, sem nenhum documento; ou o imóvel passou por várias vendas sucessivas, nenhuma delas registrada.

A primeira providência é reunir tudo o que o cliente tem — contrato, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU, contas em seu nome no endereço — porque esses documentos definem qual instrumento jurídico será usado para regularizar.

A regra de fundo: sem registro, a propriedade não é do comprador

O Código Civil (art. 1.245) é direto: a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto nada for registrado, o vendedor continua sendo o “dono” perante o cartório. É essa lacuna — a ausência de registro — que precisa ser fechada, seja pela via contratual, pela posse ou por um procedimento de regularização fundiária, conforme o caso.

Uma proteção que costuma tranquilizar quem está nessa situação: a Súmula nº 84 do STJ admite que o comprador com contrato não registrado se defenda de execuções contra o vendedor por meio de embargos de terceiro — uma proteção possessória, embora não substitua a propriedade formal.

Caminho 1: existe contrato, e o vendedor não outorga a escritura

Quando há um compromisso de compra e venda quitado, a lei permite suprir a recusa do vendedor. Essa é a ação de adjudicação compulsória (Código Civil, art. 1.418): o juiz — ou, em alguns casos, o próprio cartório, pela via extrajudicial — supre a vontade do vendedor e determina o registro do imóvel em nome do comprador. O STJ já reconheceu esse direito até para quem comprou por “contrato de gaveta” sem registro, desde que comprove o pagamento integral.

Caminho 2: não há contrato aproveitável, apenas posse — usucapião

Quem ocupa o imóvel há anos, sem oposição de ninguém, pode se tornar dono por usucapião — inclusive pela via extrajudicial, diretamente no cartório de imóveis, sem precisar de um processo judicial (art. 216-A da Lei nº 6.015/73). O procedimento exige, entre outros documentos: ata notarial atestando o tempo de posse, certidões negativas de distribuidores forenses do requerente e do antigo proprietário, e a planta ou memorial do imóvel.

Os prazos variam de 2 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil), dependendo de fatores como moradia no imóvel, boa-fé e existência de justo título. Se ninguém contestar o pedido, o próprio registrador de imóveis reconhece a usucapião; havendo impugnação justificada, o processo é remetido ao Judiciário, seguindo o rito comum.

Caminho 3: ocupação em área informal — regularização fundiária (REURB)

Quando o imóvel está inserido em um loteamento irregular, condomínio informal ou núcleo urbano sem regularização, a Lei nº 13.465/2017 prevê a REURB — Reurb-S, para núcleos de população de baixa renda, e Reurb-E, para os demais casos. O procedimento é conduzido, em regra, pelo poder público municipal, em conjunto com o cartório de imóveis, e costuma abranger todo o loteamento de uma vez, não apenas um lote isolado.

Vale consultar a prefeitura do município onde está o imóvel para verificar se já existe um processo de REURB em andamento para aquela área — o que pode reduzir significativamente o custo e o tempo da regularização individual.

Quando o vendedor original já morreu

A ausência de inventário do vendedor é uma causa frequente e exige atenção redobrada. Se a pessoa que vendeu o imóvel (ou o antigo proprietário, no caso de posse) já faleceu, pode ser necessário que os herdeiros dela outorguem a escritura em conjunto, o que só é possível após o inventário do espólio. Se os herdeiros não puderem ser localizados ou se recusarem a colaborar, a adjudicação compulsória pode ser movida contra o espólio ou contra os próprios herdeiros, ou, dependendo do tempo de posse, pode-se optar pela via da usucapião, movida contra o espólio ou os sucessores.

Cadeia de “contratos de gaveta”: é preciso registrar elo por elo

Se o imóvel já passou por mais de uma venda não registrada, a regularização não é feita de uma só vez. Se o imóvel foi vendido de A para B, de B para C e de C para o cliente, sem nenhum registro nesse trajeto, é necessário — em regra — registrar cada uma dessas transmissões, na ordem, antes de chegar à titularidade do comprador atual (Lei nº 6.015/73, art. 195). Cada elo dessa cadeia pode gerar pagamento de ITBI e emolumentos cartorários próprios.

Uma exceção que pode simplificar o processo: se o imóvel vale até 30 salários mínimos, a lei (Código Civil, art. 108) permite formalizar a compra por instrumento particular, sem necessidade de escritura pública — o que reduz o custo de tabelionato, mantendo, porém, a necessidade de registro e o pagamento de ITBI.

Quanto custa regularizar, na prática

O custo depende do caminho escolhido — não existe uma tabela nacional única. Os emolumentos de cartório seguem a tabela de custas de cada Estado, e o ITBI é fixado por lei de cada município (normalmente entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado do imóvel). Ainda assim, é possível apontar os componentes de custo de cada caminho:

• Adjudicação compulsória: custas judiciais (ou de cartório, se extrajudicial) + honorários advocatícios + depois, ITBI e emolumentos de registro;
• Usucapião extrajudicial: honorários de advogado (exigidos por lei) + ata notarial + certidões negativas de distribuidores + emolumentos de abertura de matrícula — sem incidência de ITBI, por ser aquisição originária;
• Escritura direta e registro, quando só falta formalizar: emolumentos de tabelionato (por faixa de valor do imóvel) + ITBI municipal + emolumentos de registro.

Checklist rápido

• Reunir todos os documentos disponíveis: contrato, recibos, comprovantes de IPTU e de posse.
• Verificar se o vendedor está vivo, localizável e disposto a colaborar.
• Confirmar, no cartório de imóveis, a real situação registral do imóvel e eventual existência de ônus.
• Avaliar se o caso comporta usucapião extrajudicial, mais rápida e sem ITBI.
• Verificar junto à prefeitura se a área tem processo de REURB em andamento.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. O caminho de regularização mais adequado depende de fatores específicos — tempo de posse, existência de contrato, situação do vendedor e localização do imóvel — que devem ser avaliados caso a caso. O artigo não aprofunda valores exatos de emolumentos ou de ITBI por Estado/Município, nem o procedimento judicial completo de usucapião.

Perguntas frequentes

Não. A usucapião é considerada forma originária de aquisição da propriedade, e não uma transmissão entre vendedor e comprador, por isso não há incidência de ITBI sobre o reconhecimento da usucapião.