Comprei um imóvel em nome de outra pessoa: como regularizar?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 10 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

Registrar um imóvel em nome de outra pessoa, quando quem de fato comprou e pagou foi você, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167).
Se o titular concorda em colaborar, o caminho mais rápido é uma nova escritura. Se ele se recusa, é preciso uma ação de reconhecimento de simulação, com prova de quem pagou.
Enquanto o imóvel continuar em nome de terceiro, você está exposto a penhora, inventário alheio e venda a terceiro de boa-fé.
Se a simulação teve finalidade de esconder o bem de credores, do Fisco ou de um ex-cônjuge, a própria regularização pode ficar mais arriscada.

Comprar um imóvel e registrá-lo em nome de outra pessoa é mais comum do que parece — por conveniência familiar, dificuldade de financiamento ou, em casos mais delicados, para afastar o bem de credores ou do Fisco. Seja qual for o motivo, essa situação expõe quem de fato comprou a riscos concretos, e a regularização exige atenção a diversos detalhes técnicos.

Por que o imóvel está em nome de outra pessoa? O motivo muda tudo

É comum encontrar situações bem diferentes por trás da mesma pergunta: dificuldade de obter financiamento em nome próprio, conveniência familiar (colocar em nome de um filho ou dos pais) ou, mais delicado, a tentativa de esconder o bem de credores, do Fisco, de um cônjuge ou de uma futura partilha. Esse motivo importa muito, porque muda o que o Judiciário está disposto a reconhecer em favor do verdadeiro comprador.

Juridicamente, isso é uma simulação

Colocar o imóvel formalmente em nome de “A”, quando quem de fato comprou e pagou foi “B”, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167). O negócio aparente (a titularidade de A) é nulo, e o negócio real (a compra por B) pode prevalecer — mas somente se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita.

O ponto que decide tudo: qual era a finalidade da simulação

Se a simulação serviu para esconder o bem de credores, do Fisco, de um ex-cônjuge ou de herdeiros, o cliente corre dois riscos sérios: o Judiciário tende a negar proteção a quem provoca a própria simulação para fim ilícito, e terceiros prejudicados (credores, Fisco, ex-cônjuge, herdeiros) podem, por sua vez, pedir a anulação do negócio, atingindo o próprio comprador real.

Caminho 1: nova escritura, quando o titular concorda em colaborar

É o caminho mais rápido — mas exige alguns cuidados antes de seguir em frente. Quando a pessoa que está no registro concorda em devolver o imóvel, o caminho mais direto é lavrar uma nova escritura de compra e venda, transferindo formalmente o imóvel dela para o verdadeiro comprador. Isso evita ter que provar simulação em juízo, mas exige atenção a dois pontos:

Outorga conjugal: se o titular registral for casado (fora do regime de separação total) ou viver em união estável, a nova escritura normalmente exigirá a assinatura do cônjuge ou companheiro dele;
Risco tributário: documentar bem a operação, para não correr o risco de ela ser interpretada como uma doação disfarçada, o que atrairia ITCMD em vez de ITBI, além de implicações sucessórias futuras.

Caminho 2: ação de reconhecimento de simulação, se o titular se recusa

Nesse caso, é preciso provar em juízo quem de fato comprou o imóvel. O ônus da prova é do verdadeiro comprador: contratos, comprovantes de pagamento das parcelas ou do preço, mensagens e testemunhas que confirmem que ele sempre foi o comprador e ocupante do imóvel. Uma boa notícia é que essa ação não tem prazo fatal para ser proposta, já que a nulidade não convalesce com o tempo (Código Civil, art. 169).

Passo que não pode ser esquecido: ao ingressar com a ação, é essencial pedir a averbação da existência do processo na matrícula do imóvel. A lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé (art. 167, § 2º, do Código Civil): sem essa averbação, o titular registral pode vender o imóvel a um terceiro de boa-fé durante o processo, fazendo o verdadeiro comprador perder definitivamente o direito ao bem.

Vale também um cuidado antes de assinar qualquer transferência amigável: se o titular registral estiver com dívidas ou já for réu em ações capazes de levá-lo à insolvência, a própria transferência de volta ao verdadeiro comprador pode ser posteriormente anulada pelos credores dele, com base nos arts. 158 e 159 do Código Civil ou no art. 792 do Código de Processo Civil. Vale verificar a situação patrimonial e processual do titular antes de lavrar a nova escritura.

Caso especial: quando o “titular” é ascendente ou descendente

Vendas entre pais e filhos por interposta pessoa têm uma regra própria. Quando a compra por interposta pessoa envolve pai e filho (ou avô e neto), incide uma regra específica: a venda de bens de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge é anulável (Código Civil, art. 496) — e essa vedação se aplica também quando a venda ocorre por meio de terceiro, como forma de burlar a exigência de consentimento.

Se for esse o caso, é preciso avaliar se os demais herdeiros necessários (outros filhos, cônjuge) consentiram formalmente — do contrário, a própria regularização pode ficar exposta a uma ação anulatória futura movida por eles.

Alternativa: usucapião, quando a simulação é difícil de provar

Se o cliente ocupa o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta há tempo suficiente, ele pode, em vez de — ou além de — provar a simulação, buscar a usucapião. Essa via evita a necessidade de produzir prova contra a própria pessoa que está no registro, o que é especialmente útil quando essa pessoa nega ter havido qualquer acordo de que o imóvel seria devolvido.

O que está em jogo se o imóvel não for regularizado

Quanto mais tempo passa, maior a exposição do verdadeiro comprador. Enquanto o imóvel continuar formalmente em nome de terceiro, ele fica exposto a:

Penhora do imóvel por dívidas do titular registral;
Inventário alheio: em caso de morte do titular, o bem entra no inventário dele, podendo ser disputado pelos herdeiros dele;
Meação: em caso de casamento ou divórcio do titular, o cônjuge dele pode alegar direito à meação;
Venda a terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei, fazendo o verdadeiro comprador perder o bem definitivamente.

Por isso, a recomendação é regularizar o quanto antes, preferencialmente pela via amigável, documentando com cuidado a origem dos recursos usados na compra para evitar problemas tributários futuros.

Situação	Caminho indicado
Titular registral concorda em colaborar	Nova escritura de compra e venda (com outorga conjugal, se aplicável)
Titular registral se recusa a colaborar	Ação de reconhecimento de simulação, com averbação na matrícula
Simulação teve finalidade ilícita (esconder de credores, Fisco etc.)	Regularização arriscada — proteção judicial pode ser negada ao próprio comprador
Venda entre ascendente e descendente por interposta pessoa	Verificar consentimento dos demais herdeiros e do cônjuge (art. 496, CC)
Simulação difícil de provar, mas posse longa e pacífica	Avaliar usucapião como via alternativa

Checklist rápido

Reunir todos os comprovantes de pagamento e qualquer documento que indique quem realmente comprou o imóvel.
Avaliar se a finalidade original da simulação pode comprometer a proteção jurídica do verdadeiro comprador.
Verificar a situação patrimonial e processual do titular registral antes de lavrar nova escritura.
Confirmar se é necessária outorga conjugal do titular registral para a nova escritura.
Se for necessária ação judicial, pedir a averbação do processo na matrícula do imóvel.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa depende de fatores específicos — finalidade da simulação, relação entre as partes, existência de dívidas do titular registral e provas disponíveis — que devem ser avaliados caso a caso. O artigo também não aprofunda eventuais implicações penais (fraude à execução como crime, lavagem de dinheiro) quando a simulação tiver essa gravidade — casos assim exigem avaliação conjunta com a área criminal.

Comprou um imóvel em nome de outra pessoa? Nossa equipe avalia a documentação disponível, identifica o caminho mais seguro para a regularização — amigável ou judicial — e conduz todo o processo até o registro do imóvel em seu nome.

Perguntas frequentes

Comprar um imóvel em nome de outra pessoa é legal?

Juridicamente, isso configura uma simulação (art. 167 do Código Civil). O negócio aparente é nulo, mas o negócio real pode prevalecer se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita, como esconder o bem de credores, do Fisco ou de um cônjuge.

Como provo que fui eu quem realmente comprou o imóvel?

Reunindo comprovantes de pagamento do preço ou das parcelas, contrato particular ou declaração escrita entre as partes, mensagens, testemunhas e, se houver, comprovantes de que sempre ocupou e manteve o imóvel (pagamento de IPTU, contas, reformas).

Corro o risco de perder o imóvel comprado em nome de outra pessoa?

Sim. Enquanto o imóvel estiver formalmente em nome de terceiro, ele pode ser penhorado por dívidas dessa pessoa, entrar no inventário dela em caso de morte, ser disputado pelo cônjuge dela, ou até ser vendido a um terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei.

Existe prazo para pedir a regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa?

A simulação torna o negócio nulo, e a nulidade não convalesce com o tempo (art. 169 do Código Civil). Ainda assim, é recomendável regularizar o quanto antes, para reduzir o risco de perda do imóvel para terceiros de boa-fé ou credores do titular registral.