Aluguei um imóvel com problemas: quais são meus direitos?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

A primeira pergunta a responder: o problema já existia na entrega do imóvel, ou surgiu depois? Em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário.
Reparo urgente que dura mais de 10 dias dá direito a abatimento proporcional do aluguel; mais de 30 dias, direito de encerrar o contrato sem multa.
O primeiro passo é sempre notificar o locador por escrito — sem isso, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes.
O locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel por conta própria, sob risco de sofrer uma ação de despejo.

A primeira pergunta a responder é: o problema já existia quando o imóvel foi entregue, ou surgiu depois, durante o contrato? Essa distinção muda o fundamento jurídico e o caminho mais adequado — mas em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário. Veja como.

A regra central: o locador responde pelo estado do imóvel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 22) obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação — mesmo que alegue não saber do problema. O Código Civil reforça essa mesma regra, de forma subsidiária.

E, como o próprio inciso III do art. 22 deixa claro, essa obrigação não se esgota na entrega: o locador deve preservar as condições de uso do imóvel durante todo o contrato, não apenas no dia da mudança.

Por que a vistoria de entrada é tão importante

Se o locatário tiver o laudo de vistoria inicial — ou fotos e vídeos feitos na entrega —, isso facilita muito a comprovação de que o problema já existia. É a principal prova disponível, e fortalece qualquer pedido de reparo, abatimento ou indenização. A própria lei (art. 22, V) garante ao locatário o direito de pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa a eventuais defeitos existentes.

Reparos urgentes: o que o locatário deve tolerar, e o que ganha em troca

A lei estabelece prazos exatos que definem os direitos do inquilino (art. 26, Lei nº 8.245/91):

Até 10 dias de reparo: o locatário deve tolerar, sem direito a desconto;
Mais de 10 dias: direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente;
Mais de 30 dias: direito de encerrar o contrato antecipadamente, sem multa, por culpa do locador.

Se o problema surgir depois, sem culpa do inquilino

A proteção também existe quando o defeito se manifesta durante o contrato, não apenas na entrega. O Código Civil (art. 567) garante ao locatário o direito de pedir redução proporcional do aluguel, ou de resolver o contrato, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa dele, a ponto de não mais servir ao fim a que se destinava.

Há ainda um fundamento mais amplo que reforça essa posição: enquanto o locador não cumprir sua obrigação de manter o imóvel em condições de uso, o locatário pode legitimamente reduzir, proporcionalmente, sua própria contraprestação — é a aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).

Primeiro passo: notificar o locador por escrito

Sem essa comunicação, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes. O passo inicial é sempre comunicar formalmente o locador (mensagem, e-mail ou notificação), descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Isso é importante por dois motivos: é uma obrigação do próprio locatário informar o locador sobre qualquer defeito, e essa comunicação formal coloca o locador em mora, caso ele não resolva a situação.

Se o locador ficar inerte: reparo por conta própria e reembolso

Se o locatário notificar o locador, conceder prazo razoável e o problema persistir sem solução, ele pode, em situações de urgência, realizar o reparo por conta própria e pleitear o reembolso ou a compensação com aluguéis futuros — com base nos princípios da gestão de negócios (arts. 861 e seguintes do Código Civil) e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

Cenário mais grave: quando o Poder Público exige a desocupação

Se o problema for sério o suficiente — como em casos de problemas estruturais que exigem interdição parcial ou total do imóvel para execução da obra —, a própria locação pode ser desfeita sem ônus para o locatário (art. 9º, IV, da Lei nº 8.245/91).

O que não é direito do locatário: danos causados por ele mesmo

A mesma lei que protege o inquilino também impõe deveres a ele. Se o defeito foi causado pelo próprio locatário, por familiares, visitantes ou uso inadequado do imóvel, o conserto é responsabilidade dele, não do locador. Por isso, seja qual for o caminho escolhido — abatimento, reparo por conta própria, rescisão ou indenização —, tudo depende de o locatário conseguir provar a existência do problema, a data em que surgiu (ou que já existia na entrega) e a comunicação formal ao locador.

Cuidado: o locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel integralmente por conta própria. Se ele reter mais do que seria proporcionalmente devido, ou sem documentar adequadamente o problema e a comunicação ao locador, corre o risco de o próprio locador ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Documente tudo — notificação prévia, prazo concedido, orçamentos e comprovantes — e, sempre que possível, busque orientação jurídica antes de deduzir qualquer valor unilateralmente.

Checklist rápido

Guardar o laudo de vistoria inicial e fotos/vídeos do estado do imóvel na entrega.
Notificar o locador por escrito assim que o problema for identificado.
Documentar prazos concedidos, orçamentos e toda a comunicação com o locador.
Calcular o abatimento do aluguel de forma proporcional, nunca reter o valor integral sem base.
Buscar orientação jurídica antes de deduzir valores unilateralmente ou rescindir o contrato.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A extensão dos direitos do locatário depende da gravidade do problema, da prova disponível e das circunstâncias específicas do contrato de locação. O artigo também não aprofunda a distinção entre locação residencial e não residencial, nem a aplicabilidade subsidiária do Código de Defesa do Consumidor quando o locador for pessoa jurídica que loca profissionalmente.

Seu imóvel alugado tem problemas não resolvidos? Nossa equipe avalia o contrato e a documentação disponível, orienta sobre o abatimento devido e conduz a negociação ou a ação judicial necessária para garantir seus direitos como locatário.

Perguntas frequentes

Aluguei um imóvel com defeito, o que posso fazer?

Notifique o locador por escrito, descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Dependendo da gravidade e da duração, você pode ter direito a abatimento do aluguel, indenização ou rescisão do contrato sem multa.

Tenho direito a desconto no aluguel se o imóvel precisar de reparos?

Sim. Se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 10 dias, você tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente, conforme o art. 26 da Lei nº 8.245/91.

Posso rescindir o contrato de locação sem multa por causa de um defeito?

Sim, em duas hipóteses: se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 30 dias, ou se o defeito tornar o imóvel impróprio para o uso a que se destina, conforme os arts. 26 da Lei do Inquilinato e 567 do Código Civil.

Quem paga o conserto de um problema que já existia antes de eu alugar o imóvel?

A responsabilidade é do locador. A lei determina que ele responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, independentemente de ter ou não conhecimento deles no momento da entrega do imóvel.