Comprou um imóvel na planta? Veja o que o contrato deve garantir

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 10 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

Antes de assinar, confirme no cartório se a incorporação está registrada — sem isso, a venda nem poderia ter sido oferecida.
Exija sempre um contrato escrito e registrável, nunca apenas recibos de pagamento.
Após o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias), o atraso na entrega gera indenização de 1% do valor pago por mês, ou o direito de rescindir com devolução integral.
Nenhuma cláusula pode prever a perda total do que já foi pago — isso é nulo por lei, mesmo que o comprador tenha assinado.

Comprar na planta costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes de uma família — e o contrato que formaliza esse negócio costuma ser longo, técnico e redigido inteiramente pela incorporadora, o que exige atenção redobrada antes de assinar. A boa notícia é que boa parte da proteção do comprador já vem da lei, e nenhuma cláusula contratual pode reduzi-la. Veja o que o contrato precisa garantir, ponto por ponto.

1. A prova de que a incorporação está regularizada

Antes de qualquer cláusula contratual, é preciso confirmar que a venda é juridicamente possível. A lei (Lei nº 4.591/64, art. 32) só permite à incorporadora vender ou onerar as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de imóveis competente.

Vale ir ao cartório e pedir para ver esse memorial registrado, confrontando-o com o material de propaganda e as plantas apresentadas pela incorporadora — metragem, posição da vaga de garagem, materiais de construção. Divergência entre os dois é sinal de alerta.

2. Um contrato escrito e registrável — nunca apenas recibos

Sem contrato formal, o comprador perde proteções essenciais. O compromisso de compra e venda deve existir por escrito, e o instrumento particular pode ser registrado na própria matrícula do imóvel (art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/64). Isso reduz o risco de o mesmo imóvel ser vendido a mais de uma pessoa e garante ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva por adjudicação compulsória, se necessário — inclusive por via extrajudicial, diretamente em cartório, quando não há litígio.

3. Prazo de entrega e prazo de tolerância explícitos

O principal ponto de disputa em compras na planta precisa estar claro, não escondido em cláusula genérica. O contrato deve fixar uma data certa de entrega e, separadamente, um eventual prazo de tolerância — na prática, costuma ser de até 180 dias adicionais. Os dois prazos, e a diferença entre eles, precisam estar visíveis e compreensíveis, não diluídos em cláusulas técnicas de difícil leitura.

4. O que a lei já garante em caso de atraso na entrega

Essas proteções existem independentemente do que o contrato disser. Para contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018 (a “Lei dos Distratos”), vencido o prazo de tolerância sem entrega, o comprador tem direito a:

Indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida monetariamente conforme o índice do contrato;
A possibilidade de rescindir o contrato, com devolução integral dos valores pagos, caso prefira não continuar;
Indenização adicional por danos comprovados (aluguel pago no período de espera, por exemplo), desde que devidamente provados.

Um detalhe que o contrato não pode ignorar: é ilícito cobrar do comprador “juros de obra” ou encargo equivalente após vencido o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância — entendimento já consolidado na jurisprudência.

Um ponto técnico que vale entender antes de negociar uma indenização adicional: o STJ já decidiu que essa multa de 1% ao mês, por ter natureza indenizatória, em regra não se soma a um pedido de lucros cessantes pelo mesmo atraso (Tema 970/STJ) — ou seja, não é possível cobrar as duas coisas ao mesmo tempo pelo mesmo período. Por outro lado, se o contrato prevê multa apenas para o caso de atraso do comprador, essa mesma multa também baliza, por simetria, a indenização devida pela incorporadora em caso de atraso dela (Tema 971/STJ).

5. Desistência, distrato e inadimplência: três situações diferentes

A Lei dos Distratos trata cada uma com regras próprias — e o contrato precisa refletir isso com clareza.

Direito de arrependimento (quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora): o comprador tem 7 dias corridos, improrrogáveis, para desistir, com devolução integral de tudo o que pagou, inclusive a comissão de corretagem.

Distrato (acordo mútuo) ou resolução por inadimplência do comprador: a incorporadora pode reter, no máximo, 25% dos valores pagos — ou até 50%, se a incorporação estiver sob regime de patrimônio de afetação. A devolução, nesses casos, deve ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se (Súmula 543 do STJ).

6. O que o contrato nunca pode prever: perda total dos valores pagos

Mesmo se o comprador não conseguir continuar pagando, a lei protege parte do que já foi investido. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício da incorporadora — ainda que redigidas de forma sofisticada, e independentemente de terem sido assinadas pelo comprador.

7. Correção monetária clara e o regime de patrimônio de afetação

Dois pontos técnicos que impactam diretamente o bolso do comprador. O contrato deve indicar exatamente qual índice corrige as parcelas durante a obra (normalmente o INCC) e o que passa a valer após a entrega das chaves (normalmente IGP-M ou IPCA). Índice mal definido, ou trocado sem aviso no meio do contrato, é fonte comum de litígio.

Se a incorporadora adotar o regime de patrimônio de afetação (Lei nº 10.931/2004), o patrimônio daquele empreendimento fica segregado da contabilidade geral da incorporadora, protegendo o comprador em caso de falência ou recuperação judicial da empresa. Vale um alerta: essa proteção não é absoluta — a lei permite que o próprio patrimônio de afetação seja dado em garantia (hipoteca) para financiar a obra, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa possibilidade também alcança a alienação fiduciária. Por isso, vale verificar se há garantias reais concedidas a instituições financeiras sobre aquele empreendimento.

8. Na entrega das chaves: documentos a exigir antes de aceitar a posse

O momento da entrega merece tanta atenção jurídica quanto a assinatura do contrato. Antes de aceitar as chaves, o comprador deve exigir a comprovação de que a obra está regularizada: habite-se expedido pela prefeitura, certidão negativa de débitos (CND) relativa à obra, e a averbação da construção na matrícula do imóvel. Sem esses documentos, o imóvel pode enfrentar dificuldades futuras de financiamento ou revenda.

A responsabilidade da incorporadora pela solidez e segurança da construção continua por 5 anos após a entrega (art. 618 do Código Civil), além dos direitos do Código de Defesa do Consumidor quanto a vícios de qualidade e quantidade do imóvel entregue.

Uma decisão estratégica que costuma passar despercebida: se o comprador tem interesse em desfazer o negócio por atraso ou outro descumprimento contratual, aceitar a posse do imóvel (assinar o termo de entrega das chaves) pode dificultar depois a rescisão. Essa decisão merece avaliação jurídica antes de receber as chaves, não depois.

Checklist rápido antes de assinar

Confirmar o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis antes de assinar.
Exigir contrato escrito e registrável, nunca apenas recibos.
Verificar se o prazo de entrega e o prazo de tolerância estão claros e destacados.
Checar se há cláusula de perda total das parcelas pagas — e recusar assinatura se houver.
Na entrega, exigir habite-se, CND da obra e comprovação de averbação da construção antes de aceitar as chaves.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu contrato específico. As proteções descritas aplicam-se, em regra, a contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, e a situação concreta pode envolver particularidades não abordadas aqui. O artigo também não aprofunda o financiamento bancário (SFH/SFI) nem o regime tributário da compra na planta (ITBI, Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na revenda).

Vai assinar um contrato de compra na planta? Nossa equipe revisa a minuta contratual, confirma o registro da incorporação e orienta sobre cada cláusula antes da assinatura — e também atua em casos de atraso, distrato ou entrega com pendências.

Perguntas frequentes

O que o contrato de compra na planta deve garantir?

O contrato deve comprovar o registro da incorporação, ser escrito e registrável, fixar prazo de entrega e tolerância, prever a indenização legal em caso de atraso, detalhar as regras de distrato e desistência, e não pode prever a perda total dos valores pagos pelo comprador.

O que acontece se a incorporadora atrasar a entrega do imóvel?

Após o prazo de tolerância, o comprador tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigido monetariamente, além da possibilidade de rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, conforme o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64.

É possível desistir da compra de um imóvel na planta?

Sim. Em contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem 7 dias corridos para exercer o direito de arrependimento, com devolução integral, inclusive da comissão de corretagem. Fora desse prazo, aplicam-se as regras de distrato, com retenção de até 25% (ou 50%, em patrimônio de afetação) dos valores pagos.

A incorporadora pode ficar com todo o dinheiro se o comprador não conseguir pagar as parcelas?

Não. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em caso de inadimplemento do comprador. Ele tem direito à devolução da maior parte do valor pago, respeitada a multa contratual.