Separação com imóvel: quem fica com a casa?

Equipe de Direito de Família e Sucessões · Leitura de 6 min

Resumo em 30 segundos

• Regra geral (comunhão parcial): imóvel comprado durante o casamento ou a união entra na partilha — mesmo que a escritura esteja só no nome de um dos dois.
• Não importa quem assinou o contrato, quem pagou o financiamento ou de quem é o CPF na matrícula.
• Ficam de fora: imóvel adquirido antes da relação, ou recebido por herança/doação exclusiva a um dos dois.
• Vale igualmente para união estável, mesmo sem contrato escrito (Lei 9.278/1996).

Maria se casou com José em 2015. Cinco anos depois, compraram um apartamento — o nome que foi para a escritura, por praticidade, foi só o de José, já que era ele quem estava com o financiamento aprovado no banco. Em 2024, o casamento acabou.

Na hora de conversar sobre a separação com imóvel envolvido, José foi direto: “A casa é minha. Fui eu que comprei, está no meu nome, no meu CPF. Você não tem direito a nada.”

Maria ficou sem chão — no sentido literal.

Será que José tem razão?

A resposta não está em quem comprou, nem em quem está com o nome na escritura, nem em quem pagou as parcelas. Está em uma palavra que praticamente ninguém pensa no dia do casamento e que decide, sozinha, o destino de qualquer imóvel numa separação: regime de bens.

A resposta que ninguém espera ouvir

Não. José está errado — e isso não é opinião, é o que diz o Código Civil.

Maria e José se casaram sem pacto antenupcial, o que significa que o regime de bens deles é, por padrão, o da comunhão parcial (art. 1.640, Código Civil). E a regra da comunhão parcial é clara: todo imóvel comprado durante o casamento entra na partilha — mesmo que a escritura esteja só no nome de um dos cônjuges (art. 1.660, I, do Código Civil).

Não importa quem assinou o contrato. Não importa quem pagou as parcelas do financiamento sozinho. Não importa de quem é o CPF na matrícula do imóvel. O que importa é quando o imóvel foi comprado. Se foi na constância do casamento, ele é, em regra, de ambos.

O que José está fazendo — repetir “é meu porque está no meu nome” — é um dos erros mais comuns (e mais perigosos) em uma separação com imóvel envolvido. É também uma das principais fontes de conflito em divórcios no Brasil.

Quando o imóvel realmente fica só com um dos dois

Nem todo imóvel entra na partilha. A lei também protege situações como a de Maria e José, mas na direção contrária. Ficam de fora da comunhão (art. 1.659, I, CC):

• Imóvel que um dos cônjuges já possuía antes de casar;
• Imóvel recebido por herança ou doação, mesmo durante o casamento — desde que destinado só a um dos cônjuges.

Se o apartamento de Maria e José tivesse sido comprado por José antes do casamento, aí sim ele teria razão. Mas não foi o caso.

“Mas eu paguei sozinho o financiamento” — isso muda alguma coisa?

Essa é a segunda alegação mais comum depois de “está no meu nome”. E a resposta, de novo, é: normalmente não muda a titularidade do bem. Quem pagou mais pode, em alguns casos, pedir que isso seja considerado na partilha de outros bens ou valores — mas isso se discute dentro do processo de partilha, com provas, não se resolve com uma frase.

E se um dos dois já estiver morando sozinho no imóvel?

É comum, durante a separação, um dos cônjuges continuar morando no imóvel enquanto o outro sai. Isso não significa que quem saiu perdeu o direito ao bem. Pelo contrário: em regra, quem fica usando o imóvel sozinho, sem dividir esse uso com o outro coproprietário, pode ter que compensá-lo financeiramente por isso — o STJ reconhece esse direito. Uma exceção importante: se o imóvel também serve de moradia para filho menor sob a guarda de quem ali reside, essa compensação pode ser afastada ou convertida em parte da própria pensão alimentícia devida ao filho, para evitar que qualquer um dos lados saia enriquecido às custas do outro (REsp 1.699.013/DF).

Existe até uma situação, mais rara, em que a demora de quem saiu para se manifestar por muito tempo (2 anos, sem contestação, em imóvel de até 250m²) pode gerar a chamada usucapião familiar (art. 1.240-A, CC) em favor de quem ficou — mas isso é exceção, não regra, e exige condições específicas.

Como isso se resolve, na prática

Diante de uma separação com imóvel em disputa, os caminhos normalmente são:

1. Acordo entre as partes — o casal define, entre si, quem fica com o imóvel e como o outro é compensado. Se não houver nascituro (bebê a caminho) nem filhos incapazes — o que, na prática, inclui os menores de idade —, pode ser resolvido até em cartório, por escritura pública (art. 733, CPC), sem precisar de processo judicial demorado.
2. Venda do imóvel e divisão do valor — quando nenhum dos dois quer (ou pode) ficar com o bem sozinho.
3. Processo judicial de partilha — quando não há acordo. Nesse caso, o juiz decide com base no regime de bens e nas provas apresentadas.

O que Maria fez

Maria procurou orientação jurídica antes de aceitar a versão de José. Reuniu a certidão de casamento (para confirmar o regime de bens), o contrato de compra do imóvel e a data da assinatura — provando que a compra aconteceu durante o casamento. Com isso, sua meação sobre o apartamento ficou resguardada, independentemente do nome que estava na escritura.

Mas a história de Maria não é a única versão desse enredo — existe uma variação dela que atinge um número ainda maior de pessoas, e que costuma gerar ainda mais insegurança.

“Mas a gente nunca casou” — o mesmo erro, em união estável

Camila, amiga de Maria, ouviu a história e ficou com um nó na garganta. Ela vive com Rafael há sete anos, no mesmo apartamento que compraram juntos, mas nunca oficializaram nada no papel — nunca fizeram escritura de união estável, nunca se casaram. Quando o relacionamento começou a desandar, Rafael disse a mesma frase que José: “A gente nunca casou. Isso aqui é meu.”

Camila também está errada em se preocupar — e Rafael também está errado.

A Lei nº 9.278/1996, que regula a união estável, é direta nesse ponto (art. 5º, caput): os bens móveis e imóveis adquiridos por um ou por ambos os conviventes, durante a união estável e de forma onerosa, são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum de ambos, e passam a pertencer aos dois, em condomínio e partes iguais — mesmo sem qualquer contrato escrito, mesmo sem casamento no papel.

Em outras palavras: a ausência de casamento formal não retira o direito à partilha do imóvel comprado durante a relação. É a mesma lógica da comunhão parcial de bens, aplicada à união estável (o próprio Código Civil, no art. 1.725, confirma isso). Essa presunção só deixa de valer se o imóvel foi comprado com recursos que já pertenciam a um dos conviventes antes de a união começar (art. 5º, § 1º, Lei 9.278/96) — ou se existir contrato escrito dizendo o contrário.

O maior risco de Camila não é jurídico, é prático: como o casal nunca formalizou nada, ela também vai precisar provar que a união estável existiu (tempo de convivência, endereço em comum, contas compartilhadas, fotos, testemunhas) e que o imóvel foi comprado durante esse período — daí a importância de reunir essa documentação o quanto antes, assim como Maria fez com a certidão de casamento.

E a sua situação — se parece mais com a de Maria, a de José, ou a de Camila e Rafael? Às vezes, só de reconhecer a história de outra pessoa, já se entende melhor o que está em jogo no próprio caso.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado — o regime de bens, a data de aquisição do imóvel e a existência de filhos menores mudam completamente o resultado possível em cada situação.

Perguntas frequentes

Se o imóvel está só no meu nome, ele fica comigo no divórcio?

Não necessariamente. O que decide é o regime de bens e a data da compra — se foi durante o casamento/união em comunhão parcial, entra na partilha independentemente de quem está na escritura.

Paguei o financiamento sozinho, isso me dá mais direito sobre o imóvel?

Em regra, não muda a titularidade. Pode, em alguns casos, ser considerado na partilha de outros bens, mas isso se discute com provas dentro do processo, não se resolve automaticamente.

União estável sem contrato escrito dá direito à partilha do imóvel?

Sim. A Lei 9.278/1996 presume que bens comprados durante a união, de forma onerosa, pertencem aos dois em partes iguais — mesmo sem qualquer documento formalizado.

Quem continua morando no imóvel após a separação tem que pagar aluguel ao outro?

Em regra, sim — o STJ reconhece o direito à compensação por uso exclusivo do bem comum, salvo quando o imóvel também serve de moradia a filho menor sob guarda de quem ali reside.