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Comprar imóvel: os 15 documentos que você precisa checar

Due diligence imobiliária não é burocracia — é o que separa uma compra segura de um problema que só aparece anos depois. Veja o checklist completo.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

Due diligence é o conjunto de certidões e verificações que confirmam que o imóvel está livre de ônus e que o vendedor pode, de fato, vendê-lo.
Desde 2015 (Lei 13.097, com a redação da Lei 14.382/2022), boa parte das certidões forenses deixou de ser exigível para caracterizar a boa-fé do comprador — mas isso não elimina o risco real, só reduz a formalidade.
O vendedor pessoa física e o vendedor pessoa jurídica exigem checagens diferentes.
Nunca aceite certidões trazidas pelo próprio vendedor — elas devem ser tiradas de forma independente.

Boa parte dos problemas que aparecem anos depois de comprar um imóvel — uma penhora anterior, um ex-cônjuge não avisado, uma dívida que acompanha o bem — poderia ter sido identificada antes da assinatura, com os documentos certos. Due diligence imobiliária é exatamente isso: o conjunto de certidões e verificações que confirma que o imóvel está livre de pendências e que quem está vendendo pode, de fato, vender.

O que mudou: concentração de atos na matrícula

Até 2015, era prática comum levantar uma pilha de certidões forenses e de distribuidores judiciais do vendedor, em diferentes comarcas, só para ter alguma segurança. A Lei 13.097/2015, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, mudou esse cenário: para caracterizar a boa-fé do comprador, não é mais exigível a obtenção prévia dessas certidões forenses. Basta o que consta averbado na própria matrícula, mais a certidão de ônus reais e as certidões fiscais, que continuam obrigatórias.

Isso não elimina o risco de fraude contra credores ou fraude à execução. Apenas transfere ao credor prejudicado o ônus de provar a má-fé do comprador por outros meios, como preço muito abaixo do mercado, venda a parentes, ou vendedor que continua morando no imóvel. Por isso, mesmo com a dispensa legal, a recomendação técnica é continuar extraindo as certidões cíveis e de distribuidores na prática — a lei reduziu a formalidade exigida, não o risco real.

Documentos do imóvel: a cadeia dominial

O ponto de partida é a certidão de matrícula em inteiro teor, não só a situação atual — ela mostra toda a história do imóvel, não apenas o último registro. Vale somar certidões pessoais dos proprietários e cônjuges dos últimos 15 anos. Um detalhe pouco conhecido: se o imóvel vem de um desdobramento ou desmembramento de um terreno maior, ele carrega todos os ônus do imóvel original. Desmembrar não “limpa” a situação jurídica do bem.

Um cuidado adicional, específico da interseção entre direito imobiliário e sucessório: se o vendedor adquiriu o imóvel por herança, vale confirmar se o inventário já foi concluído e registrado. Comprar de quem ainda se apresenta como herdeiro, antes da partilha formalizada, é um dos riscos mais recorrentes de due diligence malfeita — e o motivo está no próprio funcionamento da sucessão, explicado em detalhe no artigo sobre o princípio da saisine.

Documentos pessoais do vendedor

O kit mínimo de certidões pessoais inclui: distribuidor cível (na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor), Justiça Federal, protestos (CENPROT), certidão criminal, trabalhista, certidões fiscais (federal, estadual e municipal), certidão de interdição, tutela ou curatela, e débitos de condomínio. Um cuidado simples, mas decisivo: essas certidões não devem ser obtidas nem entregues pelo próprio vendedor. Precisam ser tiradas de forma independente, pelo comprador.

Se o vendedor for uma empresa

Comprar de pessoa jurídica exige checagens próprias: confirmar que quem assina tem poderes específicos para vender, já que um ato comum de administração não inclui, por si só, esse poder. É preciso exigir a CND da Seguridade Social — um requisito legal, não mera cautela, já que sua ausência gera responsabilidade solidária de comprador, tabelião e registrador. Vale também verificar se houve fusão, incorporação ou cisão recente. Empresa em recuperação judicial exige alvará para vender ativos; em falência, perde o poder de dispor dos próprios bens.

Estado civil: um dos pontos mais ignorados

A outorga do cônjuge (Código Civil, art. 1.647) é uma das causas mais comuns de problema depois da compra. Tecnicamente é uma anulabilidade, não uma nulidade automática, mas que pode derrubar o negócio. Um erro recorrente no mercado é achar que “separação de bens” sempre dispensa a outorga. Não é verdade quando a separação é obrigatória — imposta por lei, como no casamento após os 70 anos. Só a separação convencional, escolhida por pacto antenupcial, dispensa a outorga (Súmula 377/STF). Em união estável, a presunção de comunhão dos bens adquiridos onerosamente (CC, art. 1.725) torna recomendável, na dúvida, pedir a assinatura do companheiro também.

A escritura pública garante que está tudo certo?

Não totalmente. A fé pública notarial tem presunção apenas relativa: ela atesta que o ato foi praticado perante o tabelião, mas não garante que tudo o que as partes declararam é verdade. Uma cláusula de “quitação”, por exemplo, pode ser contestada depois, com prova em contrário, se o preço não foi realmente pago (STJ, REsp 1.438.432/GO).

Sinais de alerta de fraude documental

Alguns sinais merecem atenção redobrada: escritura lavrada em comarca distante do imóvel e do domicílio das partes, urgência artificial na negociação, documentos com inconsistências visíveis, e procuração emitida pouco antes e já usada imediatamente. Nenhum desses sinais, isolado, prova fraude — mas, juntos, pedem mais cautela antes de prosseguir.

Checklist — 15 documentos antes de comprar

Certidão de matrícula em inteiro teor, atualizada
Certidões pessoais dos vendedores e cônjuges (últimos 15 anos)
Certidão de distribuidor cível (comarca do imóvel e do domicílio do vendedor)
Certidão da Justiça Federal
Certidão de protestos (CENPROT)
Certidão criminal
Certidão trabalhista
Certidões fiscais (federal, estadual e municipal)
Certidão de interdição, tutela ou curatela
Certidão de débitos de condomínio
Certidão de ônus reais e ações reais/pessoais reipersecutórias
Comprovação do estado civil e, se aplicável, outorga do cônjuge ou companheiro
Se o vendedor for empresa: contrato social/procuração com poderes específicos + CND da Seguridade Social
Certidão negativa de débitos de IPTU
Consulta à CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens)

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A lista de documentos pode variar conforme o tipo de imóvel, o vendedor e a região.

Reunir e analisar essas certidões exige tempo e olhar técnico. Nossa equipe conduz a due diligence completa antes da assinatura, para reduzir riscos que só apareceriam depois.

Perguntas frequentes

Com a Lei 13.097/2015, ainda preciso tirar certidões forenses do vendedor?

Tecnicamente, não é mais exigido para caracterizar sua boa-fé, mas a prática recomendada é continuar tirando essas certidões — a lei reduziu a formalidade exigida, não o risco real.

Quem deve providenciar essas certidões, eu ou o vendedor?

O comprador, de forma independente. Certidões entregues pelo próprio vendedor não têm o mesmo valor de verificação.

A escritura pública já garante que está tudo certo com o imóvel?

Não totalmente. Ela comprova que o ato foi praticado perante o tabelião, mas não garante a veracidade do que as partes declararam, como uma cláusula de quitação que pode ser contestada depois.

Comprar de uma empresa exige cuidados diferentes?

Sim. Poderes de quem assina, CND da Seguridade Social e histórico de recuperação judicial ou falência são checagens próprias desse cenário, além das certidões padrão do imóvel.

Comprar um imóvel que veio de herança exige cuidado especial?

Sim. É preciso confirmar se o inventário já foi concluído e registrado antes da compra. Comprar de quem ainda não finalizou a partilha é um dos riscos mais comuns de due diligence malfeita.