Direito Imobiliário · Compra e Venda de Imóveis

Construtora atrasou a entrega? Veja o que fazer agora

O prazo de tolerância já venceu e as chaves não chegaram? Veja o que a lei garante, como calcular a indenização e os passos para cobrar a construtora.

Equipe de Direito Imobiliário · Leitura de 9 min · Atualizado em outubro de 2026

Resumo em 30 segundos

Vencidos a data de entrega e o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias), você tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, ou pode rescindir com devolução integral em 60 dias.
Chuva, falta de mão de obra ou aquecimento do mercado não justificam o atraso, segundo os tribunais.
Se a rescisão for por culpa da construtora, você também pode reaver o valor pago de corretagem.
Evite assinar o termo de entrega das chaves antes de decidir se vai rescindir — isso pode dificultar o processo depois.

Se o prazo de tolerância já venceu e as chaves não chegaram, você provavelmente já tem direito a alguma forma de indenização — a questão é entender qual, e como cobrá-la. Veja o que fazer, passo a passo.

Primeiro: o prazo de tolerância realmente venceu?

A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega combinada — válido, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, se estiver expresso, claro e destacado no contrato. Só depois de vencidos a data de entrega e o prazo de tolerância é que a mora da construtora começa a gerar direitos ao comprador.

Isso que a construtora alegou é motivo legítimo para o atraso?

Construtoras costumam justificar atrasos com argumentos que os tribunais já rejeitaram sistematicamente. Pelo entendimento consolidado do TJSP, não contam como caso fortuito ou força maior: chuva em volume considerado normal para a região, falta de mão de obra, aquecimento do mercado da construção civil, embargo administrativo do empreendimento, ou entraves burocráticos em geral. Todos esses fatores são riscos do próprio negócio da incorporadora.

A simples expedição do habite-se pela prefeitura também não encerra o atraso, se o imóvel ainda não foi efetivamente disponibilizado para você tomar posse — a mora continua enquanto você não puder, na prática, entrar no imóvel.

Quanto você tem direito a receber

Para contratos celebrados a partir da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018, art. 43-A), vencido o prazo de tolerância, você tem direito a:

Indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias (pro rata die) e corrigida monetariamente; ou
Rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos em até 60 dias.

Um ponto técnico relevante: essa multa de 1%/mês tem natureza indenizatória, e o STJ, em tese vinculante (Tema 970), definiu que ela não se cumula, em regra, com um pedido de lucros cessantes pelo mesmo período. Para contratos anteriores a 2018, ou em casos em que essa multa específica não se aplica, vale a lógica mais geral: o prejuízo do comprador (lucros cessantes) é presumido pelo STJ (Tema 996), na forma de um aluguel mensal. O parâmetro usado pelo TJSP é de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, até a efetiva disponibilização da posse — sem que o comprador precise provar o prejuízo caso a caso.

É ilegal a cobrança de “juros de obra” (juros compensatórios sobre o saldo devedor) depois de vencido o prazo de tolerância — mesmo com a correção monetária continuando a incidir normalmente. Não confunda com os chamados “juros no pé”, cobrados antes da entrega das chaves, durante a obra: esses, o STJ já decidiu que são legais, ainda que o tema desperte crítica doutrinária.

Você também pode reaver a comissão de corretagem

Se a rescisão ocorrer por culpa da incorporadora — como o atraso —, você tem direito a pedir de volta o valor pago de comissão de corretagem (às vezes chamada de SATI). O prazo para reclamar esse valor é de 10 anos, contado da ciência da recusa de devolução integral (Tema 1.099 do STJ). É um valor que costuma ser esquecido na hora de calcular o que cobrar.

Um esclarecimento importante: o corretor de imóveis, em regra, não responde pelo atraso da construtora — a cobrança deve ser direcionada à incorporadora, salvo se o corretor tiver vínculo direto com o mesmo grupo econômico (Tema 1.173 do STJ).

Rescindir ou continuar esperando? O que pesar na decisão

Não existe resposta certa para todo mundo — depende da sua situação:

Rescindir garante a devolução integral do que foi pago (em até 60 dias) e da corretagem, mas você perde o imóvel e precisa recomeçar a busca.
Continuar mantém o direito ao imóvel contratado, somado à indenização mensal pelo atraso, mas prolonga a incerteza sobre quando a obra será concluída.

Uma decisão que costuma passar despercebida: se você está avaliando rescindir, evite assinar o termo de entrega das chaves ou aceitar a posse antes de uma análise jurídica — esse gesto pode dificultar depois a rescisão por descumprimento contratual.

Como notificar a construtora

Reúna o contrato, os comprovantes de pagamento e qualquer comunicação da construtora sobre prazos e justificativas do atraso.
Calcule os dias de atraso a partir do vencimento do prazo de tolerância.
Envie uma notificação formal (carta com AR, e-mail com confirmação de leitura, ou por meio de advogado) cobrando a indenização ou comunicando a intenção de rescindir.
Guarde os protocolos e respostas — servem de prova caso o caso precise ir à Justiça.

E se o problema aparecer depois da entrega (rachaduras, infiltrações)?

Isso é uma questão jurídica diferente do atraso, com prazos próprios: a construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos após a entrega (Código Civil, art. 618), com um prazo adicional de 180 dias para agir após a descoberta do defeito. Buscar indenização por inadimplemento contratual, em vez de resolver o vício, segue prazo mais longo — a jurisprudência majoritária do STJ fixa 10 anos. Esse tema merece atenção própria, à parte do atraso na entrega.

Checklist rápido

Confirme se o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias) já venceu.
Verifique se a justificativa dada pela construtora é aceita pelos tribunais — geralmente, não é.
Calcule a indenização: 1% do valor pago por mês de atraso, ou avalie a rescisão com devolução integral.
Não esqueça da corretagem, se for rescindir por culpa da construtora.
Evite aceitar a posse/assinar o termo de entrega antes de decidir se vai rescindir.
Notifique formalmente a construtora, por escrito, guardando todas as provas.
Procure um advogado para avaliar qual caminho rende mais no seu caso.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu contrato e sua situação específica. Os percentuais e prazos mencionados são parâmetros gerais da lei e dos tribunais — o cálculo exato depende do seu contrato e da data em que foi celebrado.

A entrega do seu imóvel atrasou? Nossa equipe calcula a indenização devida, avalia se vale mais rescindir ou continuar, e conduz a notificação e a cobrança junto à construtora.

Perguntas frequentes

Depois de quanto tempo de atraso eu já tenho direito a indenização?

Normalmente, depois de vencidos a data de entrega contratada e o prazo de tolerância, que costuma ser de até 180 dias adicionais, se estiver expresso e claro no contrato.

Chuva ou falta de material justificam o atraso?

Não, segundo o entendimento consolidado dos tribunais. Chuva em volume normal para a região, falta de mão de obra, aquecimento do mercado da construção e entraves administrativos são riscos do próprio negócio da construtora, não casos de força maior.

Posso pedir a multa de 1% e também lucros cessantes pelo mesmo atraso?

Em regra, não. O STJ entende, em tese vinculante (Tema 970), que a multa moratória contratual e os lucros cessantes têm a mesma finalidade indenizatória e não se somam para o mesmo período de atraso.

Tenho direito a reaver o valor da corretagem se eu rescindir o contrato?

Sim, quando a rescisão decorre de culpa da incorporadora, como o atraso na entrega. O prazo para pedir essa restituição é de 10 anos, contado da ciência da recusa de devolução integral (Tema 1.099 do STJ).