Separação com imóvel: quem fica com a casa?

Equipe de Direito de Família e Sucessões · Leitura de 6 min

Resumo em 30 segundos

• Regra geral (comunhão parcial): imóvel comprado durante o casamento ou a união entra na partilha — mesmo que a escritura esteja só no nome de um dos dois.
• Não importa quem assinou o contrato, quem pagou o financiamento ou de quem é o CPF na matrícula.
• Ficam de fora: imóvel adquirido antes da relação, ou recebido por herança/doação exclusiva a um dos dois.
• Vale igualmente para união estável, mesmo sem contrato escrito (Lei 9.278/1996).

Maria se casou com José em 2015. Cinco anos depois, compraram um apartamento — o nome que foi para a escritura, por praticidade, foi só o de José, já que era ele quem estava com o financiamento aprovado no banco. Em 2024, o casamento acabou.

Na hora de conversar sobre a separação com imóvel envolvido, José foi direto: “A casa é minha. Fui eu que comprei, está no meu nome, no meu CPF. Você não tem direito a nada.”

Maria ficou sem chão — no sentido literal.

Será que José tem razão?

A resposta não está em quem comprou, nem em quem está com o nome na escritura, nem em quem pagou as parcelas. Está em uma palavra que praticamente ninguém pensa no dia do casamento e que decide, sozinha, o destino de qualquer imóvel numa separação: regime de bens.

A resposta que ninguém espera ouvir

Não. José está errado — e isso não é opinião, é o que diz o Código Civil.

Maria e José se casaram sem pacto antenupcial, o que significa que o regime de bens deles é, por padrão, o da comunhão parcial (art. 1.640, Código Civil). E a regra da comunhão parcial é clara: todo imóvel comprado durante o casamento entra na partilha — mesmo que a escritura esteja só no nome de um dos cônjuges (art. 1.660, I, do Código Civil).

Não importa quem assinou o contrato. Não importa quem pagou as parcelas do financiamento sozinho. Não importa de quem é o CPF na matrícula do imóvel. O que importa é quando o imóvel foi comprado. Se foi na constância do casamento, ele é, em regra, de ambos.

O que José está fazendo — repetir “é meu porque está no meu nome” — é um dos erros mais comuns (e mais perigosos) em uma separação com imóvel envolvido. É também uma das principais fontes de conflito em divórcios no Brasil.

Quando o imóvel realmente fica só com um dos dois

Nem todo imóvel entra na partilha. A lei também protege situações como a de Maria e José, mas na direção contrária. Ficam de fora da comunhão (art. 1.659, I, CC):

• Imóvel que um dos cônjuges já possuía antes de casar;
• Imóvel recebido por herança ou doação, mesmo durante o casamento — desde que destinado só a um dos cônjuges.

Se o apartamento de Maria e José tivesse sido comprado por José antes do casamento, aí sim ele teria razão. Mas não foi o caso.

“Mas eu paguei sozinho o financiamento” — isso muda alguma coisa?

Essa é a segunda alegação mais comum depois de “está no meu nome”. E a resposta, de novo, é: normalmente não muda a titularidade do bem. Quem pagou mais pode, em alguns casos, pedir que isso seja considerado na partilha de outros bens ou valores — mas isso se discute dentro do processo de partilha, com provas, não se resolve com uma frase.

E se um dos dois já estiver morando sozinho no imóvel?

É comum, durante a separação, um dos cônjuges continuar morando no imóvel enquanto o outro sai. Isso não significa que quem saiu perdeu o direito ao bem. Pelo contrário: em regra, quem fica usando o imóvel sozinho, sem dividir esse uso com o outro coproprietário, pode ter que compensá-lo financeiramente por isso — o STJ reconhece esse direito. Uma exceção importante: se o imóvel também serve de moradia para filho menor sob a guarda de quem ali reside, essa compensação pode ser afastada ou convertida em parte da própria pensão alimentícia devida ao filho, para evitar que qualquer um dos lados saia enriquecido às custas do outro (REsp 1.699.013/DF).

Existe até uma situação, mais rara, em que a demora de quem saiu para se manifestar por muito tempo (2 anos, sem contestação, em imóvel de até 250m²) pode gerar a chamada usucapião familiar (art. 1.240-A, CC) em favor de quem ficou — mas isso é exceção, não regra, e exige condições específicas.

Como isso se resolve, na prática

Diante de uma separação com imóvel em disputa, os caminhos normalmente são:

1. Acordo entre as partes — o casal define, entre si, quem fica com o imóvel e como o outro é compensado. Se não houver nascituro (bebê a caminho) nem filhos incapazes — o que, na prática, inclui os menores de idade —, pode ser resolvido até em cartório, por escritura pública (art. 733, CPC), sem precisar de processo judicial demorado.
2. Venda do imóvel e divisão do valor — quando nenhum dos dois quer (ou pode) ficar com o bem sozinho.
3. Processo judicial de partilha — quando não há acordo. Nesse caso, o juiz decide com base no regime de bens e nas provas apresentadas.

O que Maria fez

Maria procurou orientação jurídica antes de aceitar a versão de José. Reuniu a certidão de casamento (para confirmar o regime de bens), o contrato de compra do imóvel e a data da assinatura — provando que a compra aconteceu durante o casamento. Com isso, sua meação sobre o apartamento ficou resguardada, independentemente do nome que estava na escritura.

Mas a história de Maria não é a única versão desse enredo — existe uma variação dela que atinge um número ainda maior de pessoas, e que costuma gerar ainda mais insegurança.

“Mas a gente nunca casou” — o mesmo erro, em união estável

Camila, amiga de Maria, ouviu a história e ficou com um nó na garganta. Ela vive com Rafael há sete anos, no mesmo apartamento que compraram juntos, mas nunca oficializaram nada no papel — nunca fizeram escritura de união estável, nunca se casaram. Quando o relacionamento começou a desandar, Rafael disse a mesma frase que José: “A gente nunca casou. Isso aqui é meu.”

Camila também está errada em se preocupar — e Rafael também está errado.

A Lei nº 9.278/1996, que regula a união estável, é direta nesse ponto (art. 5º, caput): os bens móveis e imóveis adquiridos por um ou por ambos os conviventes, durante a união estável e de forma onerosa, são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum de ambos, e passam a pertencer aos dois, em condomínio e partes iguais — mesmo sem qualquer contrato escrito, mesmo sem casamento no papel.

Em outras palavras: a ausência de casamento formal não retira o direito à partilha do imóvel comprado durante a relação. É a mesma lógica da comunhão parcial de bens, aplicada à união estável (o próprio Código Civil, no art. 1.725, confirma isso). Essa presunção só deixa de valer se o imóvel foi comprado com recursos que já pertenciam a um dos conviventes antes de a união começar (art. 5º, § 1º, Lei 9.278/96) — ou se existir contrato escrito dizendo o contrário.

O maior risco de Camila não é jurídico, é prático: como o casal nunca formalizou nada, ela também vai precisar provar que a união estável existiu (tempo de convivência, endereço em comum, contas compartilhadas, fotos, testemunhas) e que o imóvel foi comprado durante esse período — daí a importância de reunir essa documentação o quanto antes, assim como Maria fez com a certidão de casamento.

E a sua situação — se parece mais com a de Maria, a de José, ou a de Camila e Rafael? Às vezes, só de reconhecer a história de outra pessoa, já se entende melhor o que está em jogo no próprio caso.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado — o regime de bens, a data de aquisição do imóvel e a existência de filhos menores mudam completamente o resultado possível em cada situação.

Perguntas frequentes

Se o imóvel está só no meu nome, ele fica comigo no divórcio?

Não necessariamente. O que decide é o regime de bens e a data da compra — se foi durante o casamento/união em comunhão parcial, entra na partilha independentemente de quem está na escritura.

Paguei o financiamento sozinho, isso me dá mais direito sobre o imóvel?

Em regra, não muda a titularidade. Pode, em alguns casos, ser considerado na partilha de outros bens, mas isso se discute com provas dentro do processo, não se resolve automaticamente.

União estável sem contrato escrito dá direito à partilha do imóvel?

Sim. A Lei 9.278/1996 presume que bens comprados durante a união, de forma onerosa, pertencem aos dois em partes iguais — mesmo sem qualquer documento formalizado.

Quem continua morando no imóvel após a separação tem que pagar aluguel ao outro?

Em regra, sim — o STJ reconhece o direito à compensação por uso exclusivo do bem comum, salvo quando o imóvel também serve de moradia a filho menor sob guarda de quem ali reside.

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Comprou um imóvel na planta? Veja o que o contrato deve garantir

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 10 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Antes de assinar, confirme no cartório se a incorporação está registrada — sem isso, a venda nem poderia ter sido oferecida.
• Exija sempre um contrato escrito e registrável, nunca apenas recibos de pagamento.
• Após o prazo de tolerância (normalmente até 180 dias), o atraso na entrega gera indenização de 1% do valor pago por mês, ou o direito de rescindir com devolução integral.
• Nenhuma cláusula pode prever a perda total do que já foi pago — isso é nulo por lei, mesmo que o comprador tenha assinado.

Comprar na planta costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes de uma família — e o contrato que formaliza esse negócio costuma ser longo, técnico e redigido inteiramente pela incorporadora, o que exige atenção redobrada antes de assinar. A boa notícia é que boa parte da proteção do comprador já vem da lei, e nenhuma cláusula contratual pode reduzi-la. Veja o que o contrato precisa garantir, ponto por ponto.

1. A prova de que a incorporação está regularizada

Antes de qualquer cláusula contratual, é preciso confirmar que a venda é juridicamente possível. A lei (Lei nº 4.591/64, art. 32) só permite à incorporadora vender ou onerar as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de imóveis competente.

Vale ir ao cartório e pedir para ver esse memorial registrado, confrontando-o com o material de propaganda e as plantas apresentadas pela incorporadora — metragem, posição da vaga de garagem, materiais de construção. Divergência entre os dois é sinal de alerta.

2. Um contrato escrito e registrável — nunca apenas recibos

Sem contrato formal, o comprador perde proteções essenciais. O compromisso de compra e venda deve existir por escrito, e o instrumento particular pode ser registrado na própria matrícula do imóvel (art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/64). Isso reduz o risco de o mesmo imóvel ser vendido a mais de uma pessoa e garante ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva por adjudicação compulsória, se necessário — inclusive por via extrajudicial, diretamente em cartório, quando não há litígio.

3. Prazo de entrega e prazo de tolerância explícitos

O principal ponto de disputa em compras na planta precisa estar claro, não escondido em cláusula genérica. O contrato deve fixar uma data certa de entrega e, separadamente, um eventual prazo de tolerância — na prática, costuma ser de até 180 dias adicionais. Os dois prazos, e a diferença entre eles, precisam estar visíveis e compreensíveis, não diluídos em cláusulas técnicas de difícil leitura.

4. O que a lei já garante em caso de atraso na entrega

Essas proteções existem independentemente do que o contrato disser. Para contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018 (a “Lei dos Distratos”), vencido o prazo de tolerância sem entrega, o comprador tem direito a:

• Indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida monetariamente conforme o índice do contrato;
• A possibilidade de rescindir o contrato, com devolução integral dos valores pagos, caso prefira não continuar;
• Indenização adicional por danos comprovados (aluguel pago no período de espera, por exemplo), desde que devidamente provados.

Um detalhe que o contrato não pode ignorar: é ilícito cobrar do comprador “juros de obra” ou encargo equivalente após vencido o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância — entendimento já consolidado na jurisprudência.

Um ponto técnico que vale entender antes de negociar uma indenização adicional: o STJ já decidiu que essa multa de 1% ao mês, por ter natureza indenizatória, em regra não se soma a um pedido de lucros cessantes pelo mesmo atraso (Tema 970/STJ) — ou seja, não é possível cobrar as duas coisas ao mesmo tempo pelo mesmo período. Por outro lado, se o contrato prevê multa apenas para o caso de atraso do comprador, essa mesma multa também baliza, por simetria, a indenização devida pela incorporadora em caso de atraso dela (Tema 971/STJ).

5. Desistência, distrato e inadimplência: três situações diferentes

A Lei dos Distratos trata cada uma com regras próprias — e o contrato precisa refletir isso com clareza.

Direito de arrependimento (quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora): o comprador tem 7 dias corridos, improrrogáveis, para desistir, com devolução integral de tudo o que pagou, inclusive a comissão de corretagem.

Distrato (acordo mútuo) ou resolução por inadimplência do comprador: a incorporadora pode reter, no máximo, 25% dos valores pagos — ou até 50%, se a incorporação estiver sob regime de patrimônio de afetação. A devolução, nesses casos, deve ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se (Súmula 543 do STJ).

6. O que o contrato nunca pode prever: perda total dos valores pagos

Mesmo se o comprador não conseguir continuar pagando, a lei protege parte do que já foi investido. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício da incorporadora — ainda que redigidas de forma sofisticada, e independentemente de terem sido assinadas pelo comprador.

7. Correção monetária clara e o regime de patrimônio de afetação

Dois pontos técnicos que impactam diretamente o bolso do comprador. O contrato deve indicar exatamente qual índice corrige as parcelas durante a obra (normalmente o INCC) e o que passa a valer após a entrega das chaves (normalmente IGP-M ou IPCA). Índice mal definido, ou trocado sem aviso no meio do contrato, é fonte comum de litígio.

Se a incorporadora adotar o regime de patrimônio de afetação (Lei nº 10.931/2004), o patrimônio daquele empreendimento fica segregado da contabilidade geral da incorporadora, protegendo o comprador em caso de falência ou recuperação judicial da empresa. Vale um alerta: essa proteção não é absoluta — a lei permite que o próprio patrimônio de afetação seja dado em garantia (hipoteca) para financiar a obra, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa possibilidade também alcança a alienação fiduciária. Por isso, vale verificar se há garantias reais concedidas a instituições financeiras sobre aquele empreendimento.

8. Na entrega das chaves: documentos a exigir antes de aceitar a posse

O momento da entrega merece tanta atenção jurídica quanto a assinatura do contrato. Antes de aceitar as chaves, o comprador deve exigir a comprovação de que a obra está regularizada: habite-se expedido pela prefeitura, certidão negativa de débitos (CND) relativa à obra, e a averbação da construção na matrícula do imóvel. Sem esses documentos, o imóvel pode enfrentar dificuldades futuras de financiamento ou revenda.

A responsabilidade da incorporadora pela solidez e segurança da construção continua por 5 anos após a entrega (art. 618 do Código Civil), além dos direitos do Código de Defesa do Consumidor quanto a vícios de qualidade e quantidade do imóvel entregue.

Uma decisão estratégica que costuma passar despercebida: se o comprador tem interesse em desfazer o negócio por atraso ou outro descumprimento contratual, aceitar a posse do imóvel (assinar o termo de entrega das chaves) pode dificultar depois a rescisão. Essa decisão merece avaliação jurídica antes de receber as chaves, não depois.

Checklist rápido antes de assinar

• Confirmar o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis antes de assinar.
• Exigir contrato escrito e registrável, nunca apenas recibos.
• Verificar se o prazo de entrega e o prazo de tolerância estão claros e destacados.
• Checar se há cláusula de perda total das parcelas pagas — e recusar assinatura se houver.
• Na entrega, exigir habite-se, CND da obra e comprovação de averbação da construção antes de aceitar as chaves.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu contrato específico. As proteções descritas aplicam-se, em regra, a contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, e a situação concreta pode envolver particularidades não abordadas aqui. O artigo também não aprofunda o financiamento bancário (SFH/SFI) nem o regime tributário da compra na planta (ITBI, Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na revenda).

Vai assinar um contrato de compra na planta? Nossa equipe revisa a minuta contratual, confirma o registro da incorporação e orienta sobre cada cláusula antes da assinatura — e também atua em casos de atraso, distrato ou entrega com pendências.

Perguntas frequentes

O que o contrato de compra na planta deve garantir?

O contrato deve comprovar o registro da incorporação, ser escrito e registrável, fixar prazo de entrega e tolerância, prever a indenização legal em caso de atraso, detalhar as regras de distrato e desistência, e não pode prever a perda total dos valores pagos pelo comprador.

O que acontece se a incorporadora atrasar a entrega do imóvel?

Após o prazo de tolerância, o comprador tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigido monetariamente, além da possibilidade de rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, conforme o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64.

É possível desistir da compra de um imóvel na planta?

Sim. Em contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem 7 dias corridos para exercer o direito de arrependimento, com devolução integral, inclusive da comissão de corretagem. Fora desse prazo, aplicam-se as regras de distrato, com retenção de até 25% (ou 50%, em patrimônio de afetação) dos valores pagos.

A incorporadora pode ficar com todo o dinheiro se o comprador não conseguir pagar as parcelas?

Não. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em caso de inadimplemento do comprador. Ele tem direito à devolução da maior parte do valor pago, respeitada a multa contratual.

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Aluguei um imóvel com problemas: quais são meus direitos?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A primeira pergunta a responder: o problema já existia na entrega do imóvel, ou surgiu depois? Em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário.
• Reparo urgente que dura mais de 10 dias dá direito a abatimento proporcional do aluguel; mais de 30 dias, direito de encerrar o contrato sem multa.
• O primeiro passo é sempre notificar o locador por escrito — sem isso, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes.
• O locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel por conta própria, sob risco de sofrer uma ação de despejo.

A primeira pergunta a responder é: o problema já existia quando o imóvel foi entregue, ou surgiu depois, durante o contrato? Essa distinção muda o fundamento jurídico e o caminho mais adequado — mas em praticamente todos os cenários, a lei protege o locatário. Veja como.

A regra central: o locador responde pelo estado do imóvel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 22) obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação — mesmo que alegue não saber do problema. O Código Civil reforça essa mesma regra, de forma subsidiária.

E, como o próprio inciso III do art. 22 deixa claro, essa obrigação não se esgota na entrega: o locador deve preservar as condições de uso do imóvel durante todo o contrato, não apenas no dia da mudança.

Por que a vistoria de entrada é tão importante

Se o locatário tiver o laudo de vistoria inicial — ou fotos e vídeos feitos na entrega —, isso facilita muito a comprovação de que o problema já existia. É a principal prova disponível, e fortalece qualquer pedido de reparo, abatimento ou indenização. A própria lei (art. 22, V) garante ao locatário o direito de pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa a eventuais defeitos existentes.

Reparos urgentes: o que o locatário deve tolerar, e o que ganha em troca

A lei estabelece prazos exatos que definem os direitos do inquilino (art. 26, Lei nº 8.245/91):

• Até 10 dias de reparo: o locatário deve tolerar, sem direito a desconto;
• Mais de 10 dias: direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente;
• Mais de 30 dias: direito de encerrar o contrato antecipadamente, sem multa, por culpa do locador.

Se o problema surgir depois, sem culpa do inquilino

A proteção também existe quando o defeito se manifesta durante o contrato, não apenas na entrega. O Código Civil (art. 567) garante ao locatário o direito de pedir redução proporcional do aluguel, ou de resolver o contrato, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa dele, a ponto de não mais servir ao fim a que se destinava.

Há ainda um fundamento mais amplo que reforça essa posição: enquanto o locador não cumprir sua obrigação de manter o imóvel em condições de uso, o locatário pode legitimamente reduzir, proporcionalmente, sua própria contraprestação — é a aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).

Primeiro passo: notificar o locador por escrito

Sem essa comunicação, fica difícil exercer qualquer um dos direitos seguintes. O passo inicial é sempre comunicar formalmente o locador (mensagem, e-mail ou notificação), descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Isso é importante por dois motivos: é uma obrigação do próprio locatário informar o locador sobre qualquer defeito, e essa comunicação formal coloca o locador em mora, caso ele não resolva a situação.

Se o locador ficar inerte: reparo por conta própria e reembolso

Se o locatário notificar o locador, conceder prazo razoável e o problema persistir sem solução, ele pode, em situações de urgência, realizar o reparo por conta própria e pleitear o reembolso ou a compensação com aluguéis futuros — com base nos princípios da gestão de negócios (arts. 861 e seguintes do Código Civil) e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

Cenário mais grave: quando o Poder Público exige a desocupação

Se o problema for sério o suficiente — como em casos de problemas estruturais que exigem interdição parcial ou total do imóvel para execução da obra —, a própria locação pode ser desfeita sem ônus para o locatário (art. 9º, IV, da Lei nº 8.245/91).

O que não é direito do locatário: danos causados por ele mesmo

A mesma lei que protege o inquilino também impõe deveres a ele. Se o defeito foi causado pelo próprio locatário, por familiares, visitantes ou uso inadequado do imóvel, o conserto é responsabilidade dele, não do locador. Por isso, seja qual for o caminho escolhido — abatimento, reparo por conta própria, rescisão ou indenização —, tudo depende de o locatário conseguir provar a existência do problema, a data em que surgiu (ou que já existia na entrega) e a comunicação formal ao locador.

Cuidado: o locatário não pode simplesmente parar de pagar o aluguel integralmente por conta própria. Se ele reter mais do que seria proporcionalmente devido, ou sem documentar adequadamente o problema e a comunicação ao locador, corre o risco de o próprio locador ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Documente tudo — notificação prévia, prazo concedido, orçamentos e comprovantes — e, sempre que possível, busque orientação jurídica antes de deduzir qualquer valor unilateralmente.

Checklist rápido

• Guardar o laudo de vistoria inicial e fotos/vídeos do estado do imóvel na entrega.
• Notificar o locador por escrito assim que o problema for identificado.
• Documentar prazos concedidos, orçamentos e toda a comunicação com o locador.
• Calcular o abatimento do aluguel de forma proporcional, nunca reter o valor integral sem base.
• Buscar orientação jurídica antes de deduzir valores unilateralmente ou rescindir o contrato.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A extensão dos direitos do locatário depende da gravidade do problema, da prova disponível e das circunstâncias específicas do contrato de locação. O artigo também não aprofunda a distinção entre locação residencial e não residencial, nem a aplicabilidade subsidiária do Código de Defesa do Consumidor quando o locador for pessoa jurídica que loca profissionalmente.

Seu imóvel alugado tem problemas não resolvidos? Nossa equipe avalia o contrato e a documentação disponível, orienta sobre o abatimento devido e conduz a negociação ou a ação judicial necessária para garantir seus direitos como locatário.

Perguntas frequentes

Aluguei um imóvel com defeito, o que posso fazer?

Notifique o locador por escrito, descrevendo o problema e pedindo o reparo em prazo razoável. Dependendo da gravidade e da duração, você pode ter direito a abatimento do aluguel, indenização ou rescisão do contrato sem multa.

Tenho direito a desconto no aluguel se o imóvel precisar de reparos?

Sim. Se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 10 dias, você tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente, conforme o art. 26 da Lei nº 8.245/91.

Posso rescindir o contrato de locação sem multa por causa de um defeito?

Sim, em duas hipóteses: se os reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 30 dias, ou se o defeito tornar o imóvel impróprio para o uso a que se destina, conforme os arts. 26 da Lei do Inquilinato e 567 do Código Civil.

Quem paga o conserto de um problema que já existia antes de eu alugar o imóvel?

A responsabilidade é do locador. A lei determina que ele responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, independentemente de ter ou não conhecimento deles no momento da entrega do imóvel.

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Reforma tributária do consumo: o que muda para quem tem patrimônio imobiliário

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• A partir de 2027, imóveis passam a ter regime próprio de IBS/CBS, com alíquotas e créditos diferentes dos demais bens.
• Pessoa física pode virar contribuinte só pelo volume de aluguéis, vendas ou construções — sem precisar de CNPJ.
• O Redutor de Ajuste reduz a base de cálculo na venda futura, mas só pode ser constituído pelo valor de referência (mais vantajoso) até 31/12/2026.
• Após essa data, só vale o custo histórico realmente pago — janela de planejamento com prazo certo.

Abertura

Se você possui um imóvel — para morar, alugar, herdar ou incorporar — a partir de 2027 o cálculo do imposto sobre ele deixa de seguir a lógica que você conhece. E há uma data específica, 31 de dezembro de 2026, que decide quanto imposto sua família ou sua empresa vai pagar quando esse imóvel for vendido daqui a cinco, dez ou vinte anos.

Isso não é alarmismo. É a estrutura literal da Lei Complementar 214/2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em substituição a PIS, Cofins, ICMS e ISS. Para o setor imobiliário, o legislador criou um regime específico — com alíquotas próprias, regras de crédito diferentes e um mecanismo pouco divulgado, o Redutor de Ajuste, que só pode ser constituído em condições vantajosas até o fim deste ano.

Neste artigo, explicamos o que muda na prática para quatro perfis: quem tem imóveis para aluguel, quem compra e vende com alguma frequência, quem constrói para vender e quem já pensa em transmitir patrimônio para os herdeiros. Ao final, indicamos o que avaliar antes que a janela de 2026 se feche.

O regime específico, em uma frase

A Constituição já autorizava, desde a Emenda 132/2023, um tratamento tributário próprio para operações com imóveis. A LC 214/2025 usou essa autorização integralmente: reduziu alíquotas, mas também restringiu créditos, mudou o momento em que o imposto é considerado devido e passou a tratar pessoas físicas — não só empresas — como contribuintes, a depender do volume de operações.

Na prática, isso significa que o mesmo imóvel pode ser tributado de formas completamente diferentes dependendo de quem vende, para quem vende, e há quanto tempo aquele bem está no patrimônio de quem vende. Não é mais suficiente saber “quanto custa o imposto sobre um imóvel” — é preciso saber qual das várias hipóteses da lei se aplica ao seu caso.

Pessoa física também pode se tornar contribuinte

Um dos pontos menos compreendidos da reforma é que uma pessoa física comum — sem CNPJ, sem se declarar “empresária do ramo imobiliário” — pode passar a ser contribuinte de IBS e CBS apenas pelo volume do que aluga, compra ou constrói. A lei fixa critérios objetivos:

• Locação: torna-se contribuinte quem, no ano anterior, teve receita de aluguéis acima de R$ 240.000,00 (valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025) e mais de 3 imóveis distintos alugados — as duas condições precisam se somar. Há também a regra do próprio ano: ultrapassar 20% daquele limite já gera a condição de contribuinte, não importa quantos imóveis existam.
• Compra e venda: torna-se contribuinte quem aliena mais de 3 imóveis distintos, desde que cada um deles esteja no patrimônio há menos de 5 anos. Investidores de longo prazo — que compram e seguram por décadas — em regra ficam de fora dessa conta.
• Construção para venda: basta alienar mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos 5 anos.

Um efeito prático relevante, previsto no § 4º do art. 251 da LC 214/2025, vale para o critério de compra e venda: imóvel recebido por herança, doação ou meação conta o prazo de 5 anos a partir da aquisição original — pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge meeiro — e não a partir do momento em que o herdeiro ou donatário o recebeu. Isso evita que alguém se torne contribuinte só por vender o que herdou, mas também significa que o “relógio” desses 5 anos pode já estar correndo há mais tempo do que se imagina.

O Redutor de Ajuste: a peça central — e o prazo que se encerra

Este é, para quem já tem patrimônio imobiliário formado, o ponto mais importante de todo o regime.

A não cumulatividade de IBS e CBS depende de créditos: quem compra paga imposto embutido e usa esse valor como crédito para abater o que deve na venda seguinte. O problema é que boa parte dos imóveis do país foi adquirida de pessoas físicas não contribuintes — que não geraram nenhum crédito. Sem correção, isso faria a cadeia toda pagar imposto sobre imposto.

A solução da lei foi o Redutor de Ajuste: um valor que se abate diretamente da base de cálculo na venda futura, funcionando como um “custo de aquisição reconhecido para fins de IBS/CBS”, vinculado ao imóvel e transferível de contribuinte para contribuinte.

Situação ilustrativa — imóvel com valor histórico defasado

O exemplo é simplificado para fins didáticos e depende da estrutura societária do imóvel, da forma de aquisição e do imposto de renda eventualmente incidente na integralização.

Vale ainda um alerta para o passo seguinte da cadeia: para imóveis adquiridos a partir de janeiro de 2027 de um contribuinte do regime regular, revendidos em menos de 3 anos sem comprovação do recolhimento de IR sobre ganho de capital e de ITBI pelo alienante, o Redutor de Ajuste do novo adquirente fica limitado ao valor efetivamente pago — regra criada para coibir o repasse artificial do Redutor elevado constituído na virada de 2026/2027. Cada patrimônio exige análise individual.

Por que isso é urgente agora

Para imóveis que já estiverem no patrimônio de um contribuinte de IBS/CBS em 31 de dezembro de 2026, a lei (art. 257 da LC 214/2025) permite constituir o Redutor de Ajuste pelo valor de referência — uma estimativa oficial de valor de mercado — como alternativa ao custo histórico de aquisição atualizado pelo IPCA. A partir de janeiro de 2027, essa alternativa deixa de existir para novas aquisições: só valerá o valor efetivamente pago.

Por isso, qualquer reestruturação que vise enquadrar um imóvel nessa regra — como sua integralização a uma holding que se torne contribuinte — precisa estar formalizada antes da virada do ano, e não apenas “decidida”.

Redutor Social: proteção para imóveis residenciais e locação popular

Ao lado do Redutor de Ajuste, os arts. 259 e 260 da LC 214/2025 criaram o Redutor Social, com abatimentos fixos e mais simples:

• até R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo;
• até R$ 30.000,00 na venda de lote residencial;
• até R$ 600,00 por mês na locação residencial — abatido a cada aluguel recebido.

Esses valores são corrigidos mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 e se somam ao Redutor de Ajuste na apuração — mas nunca geram saldo credor: apenas reduzem a base de cálculo até o limite de zero.

Alíquotas: o desconto não é igual para todo mundo

Dentro do regime específico, a redução de alíquota muda conforme a operação:

• Locação, cessão e arrendamento: alíquota reduzida em 70%.
• Alienação de imóveis e serviços de construção civil: redução de 50%.
• Locação de curto prazo (até 90 dias ininterruptos), equiparada a hotelaria pelo art. 278 da LC 214/2025: redução de apenas 40% — e, mais importante, sem direito a crédito para quem contrata, por vedação expressa do art. 283. Um apartamento alugado por uma empresa para hospedar um funcionário por um mês, por exemplo, pode custar significativamente mais do que o mesmo contrato enquadrado como locação padrão.

O momento em que o imposto é considerado devido também muda conforme a operação, por força da regra geral do art. 10 da LC 214/2025: alienação de imóvel segue por competência (no ato do contrato, não no recebimento); locação segue por caixa (no recebimento de cada parcela); construção civil, por competência. Já incorporação e parcelamento de solo seguem por caixa, em cada pagamento recebido — exceção prevista no art. 262.

A conexão com o planejamento sucessório

Para famílias com patrimônio imobiliário relevante, essa reforma não deve ser lida isoladamente. A forma como um imóvel é hoje registrado — em nome da pessoa física, de uma holding, com ou sem Redutor de Ajuste constituído — vai definir o custo tributário de uma futura venda pelos herdeiros, e se soma às discussões sobre ITCMD que já vínhamos tratando (inclusive as mudanças de progressividade em curso em Minas Gerais). Reestruturar a titularidade de imóveis antes do fim de 2026 pode, a depender do caso, produzir efeito combinado: menor custo de transmissão e menor custo de venda futura.

O que avaliar antes do fim do ano

1. Levantar todos os imóveis do patrimônio familiar ou empresarial e comparar valor declarado (custo histórico) com valor de mercado atual.
2. Verificar se pessoas físicas da família já se enquadram — ou estão perto de se enquadrar — nos critérios de contribuinte por locação, venda ou construção.
3. Avaliar se a estrutura societária atual (pessoa física, holding, SCP) é a mais adequada para constituir o Redutor de Ajuste antes de 31/12/2026.
4. Revisar contratos de locação em vigor — especialmente os de longo prazo — para checar se ainda cabe algum regime de transição.
5. Se há previsão de sucessão nos próximos anos, tratar a reestruturação patrimonial e o planejamento sucessório como uma única análise, não duas separadas.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A aplicação de qualquer um dos institutos aqui descritos — Redutor de Ajuste, Redutor Social, enquadramento como contribuinte pessoa física, regimes de transição — depende de exame específico da situação patrimonial, societária e sucessória de cada cliente, à luz da Lei Complementar 214/2025 e da regulamentação editada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS.

Perguntas frequentes

Quando entra em vigor a reforma tributária para imóveis?

O regime específico passa a operar em 2027, mas a data que mais importa para quem já tem patrimônio é 31/12/2026 — prazo para constituir o Redutor de Ajuste pelo valor de referência.

Pessoa física sem empresa pode ser obrigada a pagar IBS/CBS?

Sim, se ultrapassar os limites objetivos de receita de aluguel, número de imóveis vendidos em menos de 5 anos, ou construção para venda previstos na LC 214/2025.

O que é o Redutor de Ajuste e por que o prazo importa?

É um mecanismo que reduz a base de cálculo do imposto na venda futura do imóvel. Até 31/12/2026 ele pode ser constituído pelo valor de mercado (mais vantajoso); depois, só pelo valor efetivamente pago.

Vender um imóvel herdado pode me tornar contribuinte de IBS/CBS?

Depende: o prazo de 5 anos para o critério de compra e venda conta a partir da aquisição original pelo falecido, doador ou cônjuge meeiro — não a partir do recebimento pelo herdeiro.

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Imóvel sem escritura: dá para regularizar? Quanto custa?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 9 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Sim, na grande maioria dos casos é possível regularizar — mas o caminho certo depende de por que a escritura nunca foi feita.
• Há contrato e o vendedor recusa a escritura? O caminho é a adjudicação compulsória.
• Só existe posse duradoura, sem contrato aproveitável? O caminho é a usucapião, muitas vezes direto no cartório, sem pagar ITBI.
• Imóvel em loteamento ou núcleo urbano informal? O caminho é a regularização fundiária urbana (REURB).

Sim, na grande maioria dos casos é possível regularizar um imóvel sem escritura — mas o caminho certo depende da causa do problema. Antes de qualquer coisa, é preciso entender por que a escritura nunca foi feita, porque isso muda completamente a estratégia jurídica e o custo envolvido.

Por que a escritura nunca foi feita? O diagnóstico vem primeiro

“Imóvel sem escritura” pode significar várias coisas: existe um contrato particular de compra e venda (o chamado “contrato de gaveta”) e o vendedor não outorga a escritura definitiva; existem apenas recibos de pagamento, sem contrato formal; o cliente apenas ocupa o imóvel há anos, sem nenhum documento; ou o imóvel passou por várias vendas sucessivas, nenhuma delas registrada.

A primeira providência é reunir tudo o que o cliente tem — contrato, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU, contas em seu nome no endereço — porque esses documentos definem qual instrumento jurídico será usado para regularizar.

A regra de fundo: sem registro, a propriedade não é do comprador

O Código Civil (art. 1.245) é direto: a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto nada for registrado, o vendedor continua sendo o “dono” perante o cartório. É essa lacuna — a ausência de registro — que precisa ser fechada, seja pela via contratual, pela posse ou por um procedimento de regularização fundiária, conforme o caso.

Uma proteção que costuma tranquilizar quem está nessa situação: a Súmula nº 84 do STJ admite que o comprador com contrato não registrado se defenda de execuções contra o vendedor por meio de embargos de terceiro — uma proteção possessória, embora não substitua a propriedade formal.

Caminho 1: existe contrato, e o vendedor não outorga a escritura

Quando há um compromisso de compra e venda quitado, a lei permite suprir a recusa do vendedor. Essa é a ação de adjudicação compulsória (Código Civil, art. 1.418): o juiz — ou, em alguns casos, o próprio cartório, pela via extrajudicial — supre a vontade do vendedor e determina o registro do imóvel em nome do comprador. O STJ já reconheceu esse direito até para quem comprou por “contrato de gaveta” sem registro, desde que comprove o pagamento integral.

Caminho 2: não há contrato aproveitável, apenas posse — usucapião

Quem ocupa o imóvel há anos, sem oposição de ninguém, pode se tornar dono por usucapião — inclusive pela via extrajudicial, diretamente no cartório de imóveis, sem precisar de um processo judicial (art. 216-A da Lei nº 6.015/73). O procedimento exige, entre outros documentos: ata notarial atestando o tempo de posse, certidões negativas de distribuidores forenses do requerente e do antigo proprietário, e a planta ou memorial do imóvel.

Os prazos variam de 2 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil), dependendo de fatores como moradia no imóvel, boa-fé e existência de justo título. Se ninguém contestar o pedido, o próprio registrador de imóveis reconhece a usucapião; havendo impugnação justificada, o processo é remetido ao Judiciário, seguindo o rito comum.

Caminho 3: ocupação em área informal — regularização fundiária (REURB)

Quando o imóvel está inserido em um loteamento irregular, condomínio informal ou núcleo urbano sem regularização, a Lei nº 13.465/2017 prevê a REURB — Reurb-S, para núcleos de população de baixa renda, e Reurb-E, para os demais casos. O procedimento é conduzido, em regra, pelo poder público municipal, em conjunto com o cartório de imóveis, e costuma abranger todo o loteamento de uma vez, não apenas um lote isolado.

Vale consultar a prefeitura do município onde está o imóvel para verificar se já existe um processo de REURB em andamento para aquela área — o que pode reduzir significativamente o custo e o tempo da regularização individual.

Quando o vendedor original já morreu

A ausência de inventário do vendedor é uma causa frequente e exige atenção redobrada. Se a pessoa que vendeu o imóvel (ou o antigo proprietário, no caso de posse) já faleceu, pode ser necessário que os herdeiros dela outorguem a escritura em conjunto, o que só é possível após o inventário do espólio. Se os herdeiros não puderem ser localizados ou se recusarem a colaborar, a adjudicação compulsória pode ser movida contra o espólio ou contra os próprios herdeiros, ou, dependendo do tempo de posse, pode-se optar pela via da usucapião, movida contra o espólio ou os sucessores.

Cadeia de “contratos de gaveta”: é preciso registrar elo por elo

Se o imóvel já passou por mais de uma venda não registrada, a regularização não é feita de uma só vez. Se o imóvel foi vendido de A para B, de B para C e de C para o cliente, sem nenhum registro nesse trajeto, é necessário — em regra — registrar cada uma dessas transmissões, na ordem, antes de chegar à titularidade do comprador atual (Lei nº 6.015/73, art. 195). Cada elo dessa cadeia pode gerar pagamento de ITBI e emolumentos cartorários próprios.

Uma exceção que pode simplificar o processo: se o imóvel vale até 30 salários mínimos, a lei (Código Civil, art. 108) permite formalizar a compra por instrumento particular, sem necessidade de escritura pública — o que reduz o custo de tabelionato, mantendo, porém, a necessidade de registro e o pagamento de ITBI.

Quanto custa regularizar, na prática

O custo depende do caminho escolhido — não existe uma tabela nacional única. Os emolumentos de cartório seguem a tabela de custas de cada Estado, e o ITBI é fixado por lei de cada município (normalmente entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado do imóvel). Ainda assim, é possível apontar os componentes de custo de cada caminho:

• Adjudicação compulsória: custas judiciais (ou de cartório, se extrajudicial) + honorários advocatícios + depois, ITBI e emolumentos de registro;
• Usucapião extrajudicial: honorários de advogado (exigidos por lei) + ata notarial + certidões negativas de distribuidores + emolumentos de abertura de matrícula — sem incidência de ITBI, por ser aquisição originária;
• Escritura direta e registro, quando só falta formalizar: emolumentos de tabelionato (por faixa de valor do imóvel) + ITBI municipal + emolumentos de registro.

Checklist rápido

• Reunir todos os documentos disponíveis: contrato, recibos, comprovantes de IPTU e de posse.
• Verificar se o vendedor está vivo, localizável e disposto a colaborar.
• Confirmar, no cartório de imóveis, a real situação registral do imóvel e eventual existência de ônus.
• Avaliar se o caso comporta usucapião extrajudicial, mais rápida e sem ITBI.
• Verificar junto à prefeitura se a área tem processo de REURB em andamento.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. O caminho de regularização mais adequado depende de fatores específicos — tempo de posse, existência de contrato, situação do vendedor e localização do imóvel — que devem ser avaliados caso a caso. O artigo não aprofunda valores exatos de emolumentos ou de ITBI por Estado/Município, nem o procedimento judicial completo de usucapião.

Perguntas frequentes

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Comprei um imóvel em nome de outra pessoa: como regularizar?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 10 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Registrar um imóvel em nome de outra pessoa, quando quem de fato comprou e pagou foi você, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167).
• Se o titular concorda em colaborar, o caminho mais rápido é uma nova escritura. Se ele se recusa, é preciso uma ação de reconhecimento de simulação, com prova de quem pagou.
• Enquanto o imóvel continuar em nome de terceiro, você está exposto a penhora, inventário alheio e venda a terceiro de boa-fé.
• Se a simulação teve finalidade de esconder o bem de credores, do Fisco ou de um ex-cônjuge, a própria regularização pode ficar mais arriscada.

Comprar um imóvel e registrá-lo em nome de outra pessoa é mais comum do que parece — por conveniência familiar, dificuldade de financiamento ou, em casos mais delicados, para afastar o bem de credores ou do Fisco. Seja qual for o motivo, essa situação expõe quem de fato comprou a riscos concretos, e a regularização exige atenção a diversos detalhes técnicos.

Por que o imóvel está em nome de outra pessoa? O motivo muda tudo

É comum encontrar situações bem diferentes por trás da mesma pergunta: dificuldade de obter financiamento em nome próprio, conveniência familiar (colocar em nome de um filho ou dos pais) ou, mais delicado, a tentativa de esconder o bem de credores, do Fisco, de um cônjuge ou de uma futura partilha. Esse motivo importa muito, porque muda o que o Judiciário está disposto a reconhecer em favor do verdadeiro comprador.

Juridicamente, isso é uma simulação

Colocar o imóvel formalmente em nome de “A”, quando quem de fato comprou e pagou foi “B”, é tecnicamente uma simulação (Código Civil, art. 167). O negócio aparente (a titularidade de A) é nulo, e o negócio real (a compra por B) pode prevalecer — mas somente se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita.

O ponto que decide tudo: qual era a finalidade da simulação

Se a simulação serviu para esconder o bem de credores, do Fisco, de um ex-cônjuge ou de herdeiros, o cliente corre dois riscos sérios: o Judiciário tende a negar proteção a quem provoca a própria simulação para fim ilícito, e terceiros prejudicados (credores, Fisco, ex-cônjuge, herdeiros) podem, por sua vez, pedir a anulação do negócio, atingindo o próprio comprador real.

Caminho 1: nova escritura, quando o titular concorda em colaborar

É o caminho mais rápido — mas exige alguns cuidados antes de seguir em frente. Quando a pessoa que está no registro concorda em devolver o imóvel, o caminho mais direto é lavrar uma nova escritura de compra e venda, transferindo formalmente o imóvel dela para o verdadeiro comprador. Isso evita ter que provar simulação em juízo, mas exige atenção a dois pontos:

• Outorga conjugal: se o titular registral for casado (fora do regime de separação total) ou viver em união estável, a nova escritura normalmente exigirá a assinatura do cônjuge ou companheiro dele;
• Risco tributário: documentar bem a operação, para não correr o risco de ela ser interpretada como uma doação disfarçada, o que atrairia ITCMD em vez de ITBI, além de implicações sucessórias futuras.

Caminho 2: ação de reconhecimento de simulação, se o titular se recusa

Nesse caso, é preciso provar em juízo quem de fato comprou o imóvel. O ônus da prova é do verdadeiro comprador: contratos, comprovantes de pagamento das parcelas ou do preço, mensagens e testemunhas que confirmem que ele sempre foi o comprador e ocupante do imóvel. Uma boa notícia é que essa ação não tem prazo fatal para ser proposta, já que a nulidade não convalesce com o tempo (Código Civil, art. 169).

Passo que não pode ser esquecido: ao ingressar com a ação, é essencial pedir a averbação da existência do processo na matrícula do imóvel. A lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé (art. 167, § 2º, do Código Civil): sem essa averbação, o titular registral pode vender o imóvel a um terceiro de boa-fé durante o processo, fazendo o verdadeiro comprador perder definitivamente o direito ao bem.

Vale também um cuidado antes de assinar qualquer transferência amigável: se o titular registral estiver com dívidas ou já for réu em ações capazes de levá-lo à insolvência, a própria transferência de volta ao verdadeiro comprador pode ser posteriormente anulada pelos credores dele, com base nos arts. 158 e 159 do Código Civil ou no art. 792 do Código de Processo Civil. Vale verificar a situação patrimonial e processual do titular antes de lavrar a nova escritura.

Caso especial: quando o “titular” é ascendente ou descendente

Vendas entre pais e filhos por interposta pessoa têm uma regra própria. Quando a compra por interposta pessoa envolve pai e filho (ou avô e neto), incide uma regra específica: a venda de bens de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge é anulável (Código Civil, art. 496) — e essa vedação se aplica também quando a venda ocorre por meio de terceiro, como forma de burlar a exigência de consentimento.

Se for esse o caso, é preciso avaliar se os demais herdeiros necessários (outros filhos, cônjuge) consentiram formalmente — do contrário, a própria regularização pode ficar exposta a uma ação anulatória futura movida por eles.

Alternativa: usucapião, quando a simulação é difícil de provar

Se o cliente ocupa o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta há tempo suficiente, ele pode, em vez de — ou além de — provar a simulação, buscar a usucapião. Essa via evita a necessidade de produzir prova contra a própria pessoa que está no registro, o que é especialmente útil quando essa pessoa nega ter havido qualquer acordo de que o imóvel seria devolvido.

O que está em jogo se o imóvel não for regularizado

Quanto mais tempo passa, maior a exposição do verdadeiro comprador. Enquanto o imóvel continuar formalmente em nome de terceiro, ele fica exposto a:

• Penhora do imóvel por dívidas do titular registral;
• Inventário alheio: em caso de morte do titular, o bem entra no inventário dele, podendo ser disputado pelos herdeiros dele;
• Meação: em caso de casamento ou divórcio do titular, o cônjuge dele pode alegar direito à meação;
• Venda a terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei, fazendo o verdadeiro comprador perder o bem definitivamente.

Por isso, a recomendação é regularizar o quanto antes, preferencialmente pela via amigável, documentando com cuidado a origem dos recursos usados na compra para evitar problemas tributários futuros.

Checklist rápido

• Reunir todos os comprovantes de pagamento e qualquer documento que indique quem realmente comprou o imóvel.
• Avaliar se a finalidade original da simulação pode comprometer a proteção jurídica do verdadeiro comprador.
• Verificar a situação patrimonial e processual do titular registral antes de lavrar nova escritura.
• Confirmar se é necessária outorga conjugal do titular registral para a nova escritura.
• Se for necessária ação judicial, pedir a averbação do processo na matrícula do imóvel.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. A regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa depende de fatores específicos — finalidade da simulação, relação entre as partes, existência de dívidas do titular registral e provas disponíveis — que devem ser avaliados caso a caso. O artigo também não aprofunda eventuais implicações penais (fraude à execução como crime, lavagem de dinheiro) quando a simulação tiver essa gravidade — casos assim exigem avaliação conjunta com a área criminal.

Comprou um imóvel em nome de outra pessoa? Nossa equipe avalia a documentação disponível, identifica o caminho mais seguro para a regularização — amigável ou judicial — e conduz todo o processo até o registro do imóvel em seu nome.

Perguntas frequentes

Comprar um imóvel em nome de outra pessoa é legal?

Juridicamente, isso configura uma simulação (art. 167 do Código Civil). O negócio aparente é nulo, mas o negócio real pode prevalecer se for válido em si mesmo e não tiver finalidade ilícita, como esconder o bem de credores, do Fisco ou de um cônjuge.

Como provo que fui eu quem realmente comprou o imóvel?

Reunindo comprovantes de pagamento do preço ou das parcelas, contrato particular ou declaração escrita entre as partes, mensagens, testemunhas e, se houver, comprovantes de que sempre ocupou e manteve o imóvel (pagamento de IPTU, contas, reformas).

Corro o risco de perder o imóvel comprado em nome de outra pessoa?

Sim. Enquanto o imóvel estiver formalmente em nome de terceiro, ele pode ser penhorado por dívidas dessa pessoa, entrar no inventário dela em caso de morte, ser disputado pelo cônjuge dela, ou até ser vendido a um terceiro de boa-fé, que fica protegido pela lei.

Existe prazo para pedir a regularização de imóvel comprado em nome de outra pessoa?

A simulação torna o negócio nulo, e a nulidade não convalesce com o tempo (art. 169 do Código Civil). Ainda assim, é recomendável regularizar o quanto antes, para reduzir o risco de perda do imóvel para terceiros de boa-fé ou credores do titular registral.

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Quem mora junto sem casar tem direito a herança?

Equipe de Direito Imobiliário e Sucessório · Leitura de 8 min · Atualizado em setembro de 2026

Resumo em 30 segundos

• Sim: o companheiro em união estável tem direito à herança, hoje em condições equivalentes às do cônjuge casado (STF, Tema 809, 2017).
• Meação não é herança — é a metade que já era do companheiro sobrevivente. A herança recai só sobre a parte que era do falecido.
• Se o casal já estava separado de fato há mais de 2 anos ao tempo da morte, o companheiro perde, em regra, o direito à herança.
• Concubinato (relação simultânea a casamento ou união já existente) não gera direito à herança.

Sim: quem vive em união estável tem direito à herança, e hoje esse direito é, na prática, equivalente ao do cônjuge casado — mesmo sem nunca ter passado pelo cartório de casamento. Essa não é uma regra nova, mas ainda gera dúvida porque o próprio texto do Código Civil não foi atualizado para refletir a mudança, que veio de uma decisão do Supremo Tribunal Federal.

A regra escrita no Código Civil não é mais a que vale

O art. 1.790 do Código Civil previa regras próprias e mais restritivas para a sucessão do companheiro: dependendo de quem ele concorresse (filhos comuns, filhos só do falecido, outros parentes), recebia uma fração menor do que receberia um cônjuge na mesma situação.

O Supremo Tribunal Federal entendeu que tratar o companheiro de forma menos favorável que o cônjuge viola a igualdade entre as entidades familiares protegidas pela Constituição Federal (art. 226, § 3º) — decisão tomada no julgamento conjunto dos Recursos Extraordinários nº 878.694/MG e nº 646.721/RS, sob o rito da repercussão geral (Tema 809), em 10 de maio de 2017, que vincula todos os juízes e tribunais do país.

Na prática: o art. 1.790 continua escrito no Código Civil — o Congresso nunca o revogou formalmente — mas não é mais aplicado. Desde 2017, a sucessão do companheiro segue a mesma ordem de vocação hereditária do cônjuge, prevista no art. 1.829 do Código Civil.

Como funciona, na prática, a sucessão do companheiro hoje

Aplicando as regras do art. 1.829 do Código Civil, o companheiro sobrevivente:

• Concorre com os descendentes (filhos, netos) do falecido, salvo situações equivalentes às que afastariam essa concorrência para o cônjuge;
• Concorre com os ascendentes do falecido (pais, avós), na falta de descendentes;
• Recebe a totalidade da herança na falta de descendentes e ascendentes — afastando os parentes colaterais (irmãos, sobrinhos, tios).

A condição que pode afastar o direito à herança

Essa é uma condição que costuma pegar famílias de surpresa: se o casal já estava separado de fato há mais de dois anos ao tempo da morte — mesmo sem ter formalizado o fim da relação — o sobrevivente perde, em regra, o direito à herança, salvo se provar que a convivência se tornou impossível sem culpa sua (Código Civil, art. 1.830, aplicado por equiparação ao companheiro).

Meação não é herança — a confusão mais comum

Antes de calcular a herança, é preciso separar o que já era do companheiro sobrevivente. Quando morre uma pessoa em união estável (regime padrão: comunhão parcial de bens), o patrimônio comum do casal passa por duas operações distintas, nessa ordem:

Primeiro, separa-se a meação — a metade do patrimônio comum que já pertencia ao companheiro sobrevivente por força do regime de bens, e que nunca chega a ser herança. Só depois se distribui, como herança, a parte que efetivamente pertencia ao falecido, seguindo a ordem de vocação hereditária. O Código de Processo Civil confirma essa ordem ao listar os pagamentos do inventário: dívidas, depois a meação do cônjuge ou companheiro, depois os quinhões hereditários.

É um erro comum achar que “a herança” corresponde a todo o patrimônio do casal. Na prática, o companheiro sobrevivente já é dono, por meação, de metade dos bens comuns — a herança incide apenas sobre a parte que era do falecido, dividida com os demais herdeiros. Esse costuma ser o principal ponto de atrito em famílias reconstituídas, quando há filhos de relacionamentos anteriores que podem questionar a existência ou a duração da união estável alegada pelo companheiro sobrevivente.

Provando a união estável no inventário

Diferente do casamento, a união estável nem sempre tem um registro público equivalente. O casamento se prova por uma simples certidão. A união estável, quando não formalizada por escritura pública declaratória ou contrato de convivência registrado, frequentemente não tem esse mesmo respaldo documental. Nesses casos, pode ser necessário reconhecer judicialmente a união estável — em ação própria, ou dentro do próprio inventário, se não houver litígio entre as partes — para que o companheiro seja habilitado como herdeiro.

O direito de continuar morando no imóvel do casal

O texto atual do Código, ao contrário da antiga Lei nº 9.278/96, não menciona expressamente o companheiro quanto ao direito real de habitação — mas a jurisprudência, inclusive do STJ, e a doutrina majoritária entendem que esse direito também se aplica ao companheiro sobrevivente, seja por não ter sido revogada a previsão da lei anterior, seja por interpretação analógica do próprio art. 1.831 à luz da proteção constitucional à família. Esse direito assegura, sem prejuízo da participação na herança, a permanência no imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único imóvel residencial a inventariar.

Quando o direito à herança não existe

Nem toda convivência gera direito sucessório — duas situações merecem atenção especial.

Uniões estáveis simultâneas. O STF, no julgamento do RE 1.045.273 (Tema 529 de repercussão geral, 2021), decidiu que o ordenamento jurídico brasileiro protege a monogamia, sendo incompatível reconhecer efeitos jurídicos familiares a uniões estáveis simultâneas. Isso significa que, havendo dois relacionamentos com características de união estável ao mesmo tempo, apenas um deles — em regra, o que preenche os requisitos legais com exclusividade — terá direito sucessório reconhecido.

Concubinato. Quando a relação é simultânea a um casamento ou união estável já existente (art. 1.727 do Código Civil), configura concubinato, não união estável — e não gera direito à herança. Pode, eventualmente, gerar direito à partilha de bens adquiridos por esforço comum, tratado como sociedade de fato, mas esse é um instituto diferente, com base jurídica própria e sem os direitos sucessórios da união estável.

Vale lembrar, ainda, que a lei exige convivência pública, contínua e duradoura, com objetivo de constituir família, e sem os impedimentos do art. 1.521 do Código Civil (salvo pessoa casada já separada de fato) — a ausência desses requisitos afasta a proteção sucessória da união estável, por mais duradoura que a convivência tenha sido.

Checklist rápido

• Reunir prova documental da união estável (escritura declaratória, contrato de convivência, contas conjuntas, fotos, testemunhas).
• Verificar se houve separação de fato por mais de dois anos antes do óbito.
• Separar, antes de calcular a herança, o que corresponde à meação do companheiro sobrevivente.
• Confirmar se há filhos de relacionamentos anteriores que possam questionar a união estável.
• Avaliar a necessidade de ação de reconhecimento de união estável antes ou durante o inventário.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de um advogado sobre o seu caso concreto. O reconhecimento do direito à herança do companheiro depende da comprovação da união estável, do regime de bens aplicável e das circunstâncias específicas de cada família, à luz do Código Civil e da jurisprudência do STF e do STJ. O artigo não aprofunda o cálculo do ITCMD sobre a herança do companheiro nem o debate doutrinário sobre o companheiro como herdeiro necessário.

Precisa esclarecer seus direitos em uma união estável? Nossa equipe de Direito Sucessório avalia sua situação, orienta sobre a prova da união estável e conduz o inventário do início ao fim, protegendo o que a lei já garante a você.

Perguntas frequentes

Quem mora junto sem casar tem direito a herança?

Sim. Desde a decisão do STF em 2017 (Tema 809), o companheiro em união estável tem direito à herança em condições equivalentes às do cônjuge casado, seguindo a ordem de vocação hereditária do art. 1.829 do Código Civil.

Qual a diferença entre meação e herança na união estável?

Meação é a metade do patrimônio comum do casal que já pertence ao companheiro sobrevivente por força do regime de bens, e nunca é herança. Herança é apenas a parte que pertencia ao falecido, distribuída aos herdeiros conforme a lei.

É preciso registrar a união estável em cartório para ter direito à herança?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. Sem escritura pública declaratória ou contrato de convivência, pode ser necessário reconhecer a união estável judicialmente para habilitar o companheiro como herdeiro no inventário.

O companheiro tem direito de continuar morando no imóvel do casal após a morte?

A jurisprudência majoritária, incluindo o STJ, reconhece ao companheiro sobrevivente o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, por analogia ao art. 1.831 do Código Civil, desde que seja o único imóvel residencial a inventariar.

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